Acheter des terrains signifie acquérir la propriété d'une parcelle sur laquelle on peut construire ou qui sera utilisée pour une activité agricole. Le choix est l'objectif pour lequel vous voulez acheter : ceux qui veulent construire une maison vont concentrer leur attention sur les zones prévues comme résidentielles par les outils d'urbanisme. Ceux qui, en revanche, ont besoin de construire des propriétés commerciales, porteront leur attention sur les zones périphériques par rapport au centre habité.
Les agriculteurs directs et ceux qui souhaitent créer ou renforcer une entreprise agricole ont un intérêt particulier à acheter des terres agricoles car ils bénéficient d'un traitement fiscal favorable, sans oublier que l'achat de terres situées dans les zones de montagne est également facilité. L'achat de terrains peut aujourd'hui constituer une opportunité d'investissement dans des biens immobiliers commodes et peu sensibles aux fluctuations négatives de la valeur des immobilisations, à condition d'avoir la prévoyance de vérifier si le terrain en vaut la peine.
Terrains à bâtir à vendre : ce qu'il faut savoir avant d'acheter
Un terrain est considéré comme constructible lorsqu'il est défini comme tel par les instruments généraux d'urbanisme adoptés par la municipalité. La constructibilité est étroitement liée à l'urbanisation et dépend de multiples facteurs. Tout d'abord, chaque municipalité dispose d'un plan d'intervention qui identifie les zones urbaines, dicte les règlements d'application et tous les paramètres qui permettent d'établir combien et combien peuvent être construits. Il faut également considérer que les zones à bâtir dans les zones urbaines sont soumises à des indices de construction qui, à partir de la surface utile du terrain, permettent de déterminer le volume pouvant être obtenu de la construction. Et nous ne pouvons pas oublier les règlements d'urbanisme en vigueur, qui imposent des limites spécifiques en matière de conception et de construction.
Quant au prix de vente, trois facteurs contribuent à déterminer la valeur de la zone : le niveau d'urbanisation (présence de routes et de parkings, raccordements aux réseaux d'assainissement, de méthane, d'eau, d'énergie, d'égouts), la localisation (proximité ou non du centre, localisation dans une zone résidentielle ou isolée) et les contraintes imposées à la zone en question. En cas de vente d'un terrain à bâtir, la taxation varie selon la nature du vendeur. Si le vendeur est un particulier, la vente est soumise à une taxe d'enregistrement égale à 9 el prix de vente (avec un minimum de 1 000 euros) et à une taxe hypothécaire et cadastrale égale à 50 euros chacune.
Si, en revanche, le vendeur est une société, une TVA égale à 22 el prix de vente est due, en plus de la taxe d'enregistrement, d'hypothèque et cadastrale (égale à 200 euros chacune) et du droit de timbre égal à 230 euros. En cas de construction de la première maison et si la société vendeuse procède à la construction de la propriété sur le terrain, la TVA est réduite à 4 %. En ce qui concerne le paiement de l'UMI, la base d'imposition aux fins du paiement de la taxe est la valeur marchande dans le commerce commun par référence à la zone territoriale de localisation, l'indice de construction, l'usage autorisé, les charges pour les travaux d'adaptation du terrain nécessaires à la construction et les prix moyens enregistrés sur le marché lors de la vente de zones ayant des caractéristiques similaires.
Prix, forme, hauteur, aspects cadastraux : ces facteurs à prendre en compte
Le prix de vente des terres agricoles est influencé par un certain nombre de facteurs, qui doivent nécessairement être pris en compte et pondérés lors des négociations avec le vendeur, car ce sont des caractéristiques qui influencent la négociabilité de la parcelle, même en cas de cession ultérieure. L'extension est le premier facteur qui vient à l'esprit, mais le type de culture pratiquée ou praticable, la proximité d'un cours d'eau ou de canaux d'irrigation, la forme et la hauteur du terrain sont tout aussi importants. Il ne faut pas oublier la facilité d'accès et la proximité de routes à trafic variable, la présence d'agriculteurs directs voisins ou ayant un droit de priorité agricole et l'existence éventuelle de droits de tiers ou de contraintes imposées par les instruments d'urbanisme.
Enfin, les aspects cadastraux liés à la terre, y compris le revenu dominant et le type de culture auquel il est destiné, méritent d'être pris en considération. Pour le calcul de l'UMI des terres agricoles, la base d'imposition est obtenue en appliquant un multiplicateur de 135 au montant du revenu dominant inscrit au cadastre (réévalué de 25 %). L'IMU n'est pas payable si la commune dans laquelle le terrain est situé est classée comme commune de montagne.
Vente de terres agricoles : traitement fiscal
Lors de l'achat et de la vente de terres agricoles, le traitement fiscal varie selon le type de personne qui effectue l'achat. Si l'acheteur est un agriculteur direct ou un agriculteur professionnel qui profite des avantages prévus pour les petites exploitations agricoles et qui est inscrit auprès de la direction de la sécurité sociale et de l'aide sociale appropriée, la taxe d'enregistrement et la taxe hypothécaire sont dues pour un total de 400 euros, tandis que la taxe cadastrale est égale à 1 el prix établi (avec un minimum de 200 euros).
Les avantages fiscaux susmentionnés sont également disponibles pour les personnes qui ne sont pas des agriculteurs directs ou des agriculteurs professionnels mais qui sont les conjoints ou les parents en ligne directe d'agriculteurs directs ou d'agriculteurs professionnels inscrits à la sécurité sociale et à la gestion de la protection sociale, les cohabitants de ces derniers et les propriétaires de terres agricoles.
Si, en revanche, l'acheteur est un agriculteur direct ou un agriculteur professionnel qui ne profite pas des avantages réservés aux petites exploitations agricoles, la taxe d'enregistrement est de 9 % (avec un minimum de 1 000 euros) et 100 euros sont dus entre l'hypothèque et la taxe cadastrale.
Enfin, si l'acheteur n'est pas un agriculteur direct ou un agriculteur professionnel, la taxe d'enregistrement due est égale à 15 el prix fixé pour la vente (avec un minimum de 1 000 euros), tandis que le montant total de la taxe hypothécaire et de la taxe cadastrale est de 100 euros.
S'il existe des écuries, des entrepôts ou des fermes sur le terrain, l'achat de ces bâtiments bénéficie également des facilités prévues pour les terres agricoles, à condition que ces bâtiments soient effectivement utilisés pour les terres elles-mêmes.
