L'hypothèque peut se faire sur le logement que vous êtes en train d'acheter ou sur un autre bien immobilier dont vous êtes déjà propriétaire. L'avantage du prêt hypothécaire, c'est qu'il peut servir à financer tout type de projet, et ce, quelle que soit votre situation personnelle et quels que soient vos revenus. L’enquête de la SCHL : Société Canadienne d'Hypothèques et de Logement auprès des emprunteurs hypothécaires examine les comportements, les attitudes et les attentes des consommateurs au moment de contracter, de renouveler ou de refinancer un prêt hypothécaire.
A. Qu'est-ce que l'enquête sur les prêts hypothécaires ?
L'enquête sur un prêt au logement est l'examen d'une demande de financement adressée par un particulier à une banque, garantie par une hypothèque immobilière et visant à l'achat, la rénovation, la construction ou la liquidité. L'enquête commence avec la signature de la demande de prêt et se termine par une résolution d'octroi du prêt par la banque ou inversement par une réponse négative. Les documents demandés par la banque sont indispensables à l'enquête. Une partie de la documentation est la même pour toutes les banques et pour tout type d'emprunteur. Chaque banque peut avoir des procédures internes qui exigent des documents spécifiques. Au cours de l'enquête préliminaire, des documents supplémentaires peuvent également être exigés pour des situations particulières. Les frais d'hypothèque et d'évaluation peuvent varier considérablement d'une banque à l'autre.
1. Comment fonctionne l'évaluation d'un prêt hypothécaire : les trois étapes de l'évaluation ?
La banque vérifie les informations et les documents fournis par le demandeur, interroge les bases de données, vérifie et estime les biens à financer. Dans le cadre de l'enquête, il est possible d'identifier trois phases d'évaluation.
2. La première phase : l'évaluation des crédits et des comportements
À ce stade, la banque analyse les revenus et la situation financière d'une ou des personnes qui demandent le prêt au logement et de leur ménage, par rapport à l'objet du financement.
a) La solvabilité, c'est-à-dire la capacité à rembourser le prêt. Ils sont examinés.
- Le revenu, le type : revenu d'emploi, d'activité indépendante, d'entreprise, d'immeuble, etc., le montant, la continuité dans le temps et la stabilité : ancienneté.
- Les engagements financiers : le montant des autres prêts personnels et des prêts hypothécaires en cours, les échéances et le montant des versements correspondants ;
- Les actifs : l'épargne et tout autre bien immobilier détenu ;
- Le rapport entre le montant du prêt et le prix ou la valeur du bien : LTV = loan to value. Plus le prêt demandé est faible par rapport au prix et à la valeur du bien, plus la banque est disposée à accorder le prêt à un faible taux d'intérêt ;
- Charge familiale : les membres du ménage à charge.
b) Comportement financier, c'est-à-dire remboursement des prêts dans les délais
La banque consulte des bases de données publiques et privées pour savoir comment l'emprunteur, et le cas échéant les garants, ont remboursé leurs prêts précédents ; qu'ils aient toujours été à l'heure ou vice-versa, ils ont eu des difficultés à payer les échéances. En outre, des contrôles sont effectués sur tout facteur préjudiciable, comme les hypothèques ou les saisies judiciaires et les participations ou positions dans des sociétés en faillite ou en redressement judiciaire.
c) Objet de la demande de prêt hypothécaire
Achat d'une première maison, achat d'une deuxième maison, rénovation, construction, liquidité, etc. La congruence de la demande avec le contexte du demandeur de prêt hypothécaire est fondamentale. Quelques exemples : une fois l'évaluation de crédit/comportement terminée, la banque procède à ce que l'on appelle l'évaluation des revenus avant la délibération. Certains établissements de crédit émettent une résolution officielle écrite utile pour connaître le montant maximum qui peut être accordé à la banque.
3. La deuxième phase : l'évaluation technico-logement
La banque nomme un expert de confiance pour effectuer une inspection de la propriété garantie par l'hypothèque. Le professionnel est invité à vérifier la conformité cadastrale du bien, certaines banques exigent également de vérifier la régularité de l'urbanisme, ainsi que l'état de conservation et d'entretien qui doit être propre à rendre le bien acquéreur en garantie hypothécaire, en cohérence avec l'objet du prêt. L'état de conservation et d'entretien doit être tel que le bien puisse servir de garantie hypothécaire, conformément à l'objet du prêt. Enfin, l'évaluateur fait une estimation de la valeur commerciale du bien et saisit toutes les données recueillies dans une évaluation. Si la banque considère que le bien est approprié et d'une valeur proportionnelle au prêt demandé, elle passe à l'étape suivante de l'évaluation.
4. La troisième étape : l'évaluation juridique
La banque exige que le notaire de l'emprunteur prépare le rapport préliminaire du notaire : R.N.P. Ce document permet de vérifier la propriété et la légitimité de la propriété. Elle vérifie si le propriétaire est bien celui qui résulte des documents détenus par la banque, de l'absence d'hypothèques ou de saisies, etc., et des transferts de propriété qui ont eu lieu au cours des 20 dernières années. Le R.N.P. est examiné par la banque avec l'estimation pour s'assurer que le bien évalué correspond au bien à hypothéquer. Dans l'évaluation juridique, la manière dont le bien est parvenu au propriétaire est très importante. Par exemple, si le bien est reçu par donation, il peut y avoir des droits éventuels des héritiers lésés et, dans ce cas, de nombreuses banques ne fournissent pas de financement hypothécaire. En outre, des contrôles sont effectués sur le vendeur du bien dans des bases de données publiques afin de s'assurer que le vendeur n'est pas en état d'insolvabilité. En fait, tout créancier pourrait être lésé par la vente.
5. La résolution finale et la phase contractuelle du prêt
Si les trois évaluations sont conclues par un avis positif, la banque procède à la résolution finale du prêt : la banque s'engage à rembourser le prêt demandé avec la garantie de l'hypothèque sur le bien immobilier : dans le cas des prêts immobiliers, l'hypothèque est normalement inscrite sur le bien immobilier acheté ou rénové.
