Fusion de biens immobiliers à des fins fiscales : ce que c’est et comment cela se fait

L’unification de deux ou plusieurs unités adjacentes, soit sur le même étage, soit sur deux étages superposés, est appelée fusion ou regroupement de biens immobiliers.

Mais que signifie la fusion de deux propriétés à des fins fiscales ? Quand cela peut-il être fait ? Comment s’y prendre ?

Fusion de biens immobiliers à des fins fiscales : qu’est-ce que cela signifie

Sur le plan fiscal, la fusion ou l’unification de deux unités immobilières en une nouvelle et unique unité est possible après les travaux d’adaptation nécessaires et l’inscription ultérieure au registre foncier avec la catégorie la plus appropriée, compte tenu des caractéristiques de l’unité immobilière dans son ensemble.

La fusion de deux bâtiments permet de créer une seule unité immobilière à des fins fiscales.

En d’autres termes, lorsque cela se produit, vous êtes en fait en présence d’une seule unité immobilière et, à ce titre, les taxes à payer, telles que la TARI (taxe sur les déchets), l’IMU (taxe municipale unique) et la TASI (taxe municipale sur les services indivisibles), doivent être considérées comme uniques.

Les règles générales s’appliquent précisément à l’IMU et à la TASI :

Fusion de biens immobiliers : quand pouvez-vous faire

La fusion de deux immeubles à des fins fiscales peut avoir lieu si les deux unités se trouvent au même étage ou même à des étages différents mais se chevauchant. L’important est que le propriétaire soit le même.

Une union fiscale de fait

Que se passe-t-il si les deux logements appartiennent à des propriétaires différents, par exemple à deux conjoints séparés ?

Avec la circulaire 27/E/2016, le fisc parle précisément de “l’union de fait à des fins fiscales” de deux unités immobilières qui ne peuvent être fusionnées lorsqu’elles appartiennent à deux entités différentes, par exemple.

L’Agence note qu’il n’est pas permis, en règle générale, de fusionner des unités de construction, même si elles sont contiguës, lorsque l’autonomie fonctionnelle et de revenu est établie pour chacune d’entre elles, indépendamment de la propriété de ces unités.

Pour l’exonération de l’IMU et les autres avantages prévus pour le logement principal (par exemple, la déduction des intérêts des prêts au logement), il est important de suivre la circulaire : “Il ne suffit pas de demander aux bureaux compétents de l’Agence des revenus de n’inscrire qu’une annotation spéciale dans les documents cadastraux, sans présenter les déclarations de variation de la manière prévue par la circulaire”.

Fusions immobilières et primes à la rénovation

La fusion ou même la scission de deux unités est une intervention qui relève aujourd’hui de la notion d’entretien extraordinaire, pour laquelle vous pouvez bénéficier de la déduction fiscale de 50% de l’IRPEF, sur un montant de dépenses maximum de 96 mille euros.

C’est le décret-loi n° 133 de 2014 qui le prévoit, en précisant que l’entretien extraordinaire comprend les travaux de fractionnement et de modernisation avec l’exécution de travaux même s’ils impliquent des modifications de la superficie des différentes unités de construction, ainsi que de la charge urbaine, à condition que le volume global des bâtiments ne soit pas modifié et que l’utilisation prévue à l’origine soit maintenue.