Gestion des impayés de loyer : procédures, solutions et préventions

Les impayés de loyer représentent un enjeu majeur pour les bailleurs. Cet article aborde les procédures essentielles pour prévenir et gérer cette situation délicate, allant de la vérification préalable de la solvabilité à la procédure judiciaire en dernier recours.

📈 Bon à savoir

D'après l'Observatoire national des impayés de loyer, les retards de paiement ont augmenté de 8 % en novembre 2022, ce qui souligne l'importance de la prévention.

Prévention des impayés de loyer

Vérification de la solvabilité du locataire

Avant la signature du bail, il est primordial de vérifier la capacité financière du locataire à régler ses loyers. Cette étape comprend :

• L'analyse des revenus du locataire (bulletin de salaire, avis d'imposition)
• La vérification de la stabilité professionnelle
• L'étude du taux d'endettement

Un locataire dont les revenus sont au moins trois fois supérieurs au montant du loyer présente généralement moins de risques d'impayés.

Garanties locatives

Pour se prémunir contre les impayés, le propriétaire peut exiger des garanties locatives :

• La caution : un tiers (personne physique ou morale) s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire.
• L'assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) : le propriétaire souscrit une assurance qui le couvre en cas d'impayés. Les conditions varient selon les assureurs, mais la plupart prennent en charge les loyers impayés, les frais de procédure et parfois même les dégradations locatives.

Garantie	Avantages	Inconvénients
Caution	Gratuite pour le propriétaire	Engagement limité, procédure de recouvrement nécessaire
GLI	Couverture étendue, prise en charge des procédures	Coût de la prime d'assurance

La clause résolutoire

L'ajout d'une clause résolutoire dans le contrat de location permet au bailleur de résilier le bail de plein droit en cas de non-paiement du loyer. Cette clause doit être rédigée de manière précise et non ambiguë.

En cas de non-paiement total ou partiel du loyer ou des charges aux termes convenus, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Exemple de clause résolutoire

Face à l'augmentation de 8% des retards de paiement constatée par l'Observatoire national des impayés de loyer en novembre 2022, la prévention des impayés devient un enjeu majeur pour les propriétaires-bailleurs. Une sélection rigoureuse des locataires et la mise en place de garanties adaptées sont essentielles pour sécuriser les revenus locatifs et éviter les procédures contentieuses.

Procédures de recouvrement des loyers impayés

Les procédures de recouvrement des loyers impayés sont essentielles pour tout propriétaire bailleur souhaitant protéger ses intérêts et minimiser les pertes financières. Il est important de suivre un processus structuré et légal pour récupérer les sommes dues, tout en maintenant une approche équilibrée envers le locataire en difficulté.

Relances amiables et mise en demeure

La première étape consiste à envoyer des relances amiables par email ou courrier postal au locataire et à son garant. Ces relances doivent rappeler le montant dû et la date limite de paiement. Si ces démarches restent sans réponse, il est nécessaire de passer à l'étape suivante : la mise en demeure. La mise en demeure doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Elle doit inclure :

• Le montant exact de la dette
• Un rappel des relances précédentes
• Les conséquences légales en cas de non-régularisation (résiliation du bail, expulsion, dommages et intérêts)
• Un délai de réponse (généralement 8 jours)

Commandement de payer et voies judiciaires

Si la mise en demeure reste infructueuse après deux mois, le propriétaire peut faire appel à un huissier pour délivrer un commandement de payer. Ce document officiel accorde un délai supplémentaire de deux mois au locataire pour régler sa dette, avant d'entamer des actions en justice. En cas de non-paiement persistant, le bailleur peut alors engager une procédure contentieuse auprès du tribunal compétent pour obtenir :

• La résiliation du bail
• L'expulsion du locataire
• Le recouvrement des loyers impayés et des frais de procédure

Délais et coûts des procédures judiciaires

Il est important de noter que les procédures judiciaires peuvent être longues et coûteuses. Selon les chiffres du Ministère de la Justice, la durée moyenne d'une procédure d'expulsion en France était de 10,5 mois en 2021. Les frais d'avocat et d'huissier peuvent également représenter un investissement conséquent pour le propriétaire.

Étape	Durée moyenne
Commandement de payer	2 mois
Assignation au tribunal	4 à 6 mois
Délai d'expulsion	2 à 4 mois

C'est pourquoi il est conseillé, dans la mesure du possible, de privilégier les solutions amiables comme la négociation d'un plan d'apurement ou la mise en place d'une médiation avec le locataire. Ces alternatives peuvent permettre de trouver un compromis satisfaisant pour les deux parties, tout en évitant les procédures judiciaires chronophages et onéreuses.

Contentieux judiciaire pour loyers impayés

Lorsque les démarches amiables et les mises en demeure n'aboutissent pas au recouvrement des loyers impayés, le propriétaire bailleur peut se tourner vers la justice pour faire valoir ses droits. Le contentieux judiciaire est un processus long et coûteux, mais parfois inévitable pour obtenir gain de cause face à un locataire défaillant.

L'assignation en justice

La première étape du contentieux judiciaire est l'assignation du locataire et de son éventuel garant devant le tribunal judiciaire. Cette procédure est effectuée par un huissier de justice qui remet une convocation officielle aux parties concernées. L'assignation doit comporter plusieurs éléments :

• Les coordonnées du propriétaire bailleur et du locataire
• Le montant précis de la dette locative
• Un descriptif des démarches amiables préalables (relances, mises en demeure)
• La demande de résiliation du bail et éventuellement d'expulsion du locataire

Une fois l'assignation délivrée, une audience est fixée devant le juge, généralement dans un délai de 1 à 2 mois. Les frais d'huissier pour une assignation sont d'environ 150€, à la charge du propriétaire dans un premier temps.

Le jugement et ses conséquences

Lors de l'audience, le juge examine les arguments des deux parties et les preuves fournies (contrat de bail, courriers, relevés de compte). Si l'impayé est avéré et que le locataire ne présente pas de circonstances particulières, le tribunal prononce la résiliation du bail et condamne le locataire à régler sa dette. Le juge peut aussi accorder des délais de paiement si le locataire est de bonne foi mais connaît des difficultés financières temporaires. En cas de résiliation du bail, un commandement de quitter les lieux est délivré au locataire qui dispose alors de 2 mois pour partir. S'il ne s'exécute pas, le propriétaire doit engager une procédure d'expulsion, longue et strictement encadrée.

Étape	Durée moyenne	Coût moyen
Assignation	1 à 2 mois	150€
Jugement	2 à 3 mois	500 à 1500€ (avocat)
Expulsion	6 à 18 mois	1000 à 2000€

Limites et risques du contentieux

Malgré une issue souvent favorable aux propriétaires, le contentieux pour impayés locatifs présente plusieurs inconvénients :

• Des délais importants : jusqu'à 24 mois entre l'assignation et l'expulsion effective
• Des frais conséquents : huissier, avocat, indemnisation du locataire expulsé
• Une dette locative qui continue de courir pendant la procédure
• Une incertitude sur le recouvrement effectif des sommes dues

C'est pourquoi il est toujours préférable de privilégier un règlement amiable, voire une médiation, avant d'entamer un contentieux judiciaire. La souscription d'une assurance loyers impayés ou de garanties comme la caution Visale est également vivement recommandée pour se prémunir des conséquences financières d'un impayé.

Solutions de médiation et aides en cas d'impayés

Avant d'entamer une procédure judiciaire en cas d'impayés de loyer, il est souvent préférable d'explorer d'abord les solutions amiables. Une médiation entre le propriétaire et le locataire peut permettre de trouver un terrain d'entente, d'échelonner la dette et d'éviter ainsi un contentieux long et coûteux. Plusieurs dispositifs d'aide et d'accompagnement existent pour faciliter cette démarche et soutenir le locataire en difficulté.

La médiation pour résoudre les impayés à l'amiable

La médiation est un processus de résolution des conflits qui fait intervenir un tiers neutre et impartial. Son rôle est d'aider les parties à trouver une solution mutuellement acceptable. Dans le cas des impayés de loyer, la médiation peut être initiée par le bailleur ou le locataire, et se déroule en présence d'un médiateur agréé. Le service "SOS loyers impayés", mis en place par le Ministère du Logement et l'ANIL (Agence Nationale pour l'Information sur le Logement), propose une médiation gratuite au 0805 160 075. Les conseillers de l'ADIL (Agence Départementale d'Information sur le Logement) étudient la situation et recherchent des solutions adaptées, comme la mise en place d'un plan d'apurement. La CCAPEX peut également être saisie par le bailleur ou le locataire. Cette commission réunit différents acteurs (représentants de l'État, des collectivités, des bailleurs, des locataires...) pour examiner les dossiers d'impayés et proposer des mesures de prévention des expulsions.

Les aides financières mobilisables

Lorsque les difficultés de paiement du locataire sont liées à une perte d'emploi, une maladie ou un accident de la vie, des aides financières peuvent être sollicitées pour résorber la dette locative :

• Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) : cette aide départementale peut prendre en charge tout ou partie des impayés de loyer, sous conditions de ressources. La demande est à adresser à la mairie, au CCAS ou à la CAF.
• Les aides d'Action Logement : ce dispositif, financé par les cotisations des employeurs, propose différentes aides aux salariés en difficulté (avance Loca-Pass, subvention Sécuri-Pass, CIL-Pass Assistance...).
• L'Aide Personnalisée au Logement (APL) ou l'Allocation de Logement (AL) : si le locataire ne perçoit pas déjà ces allocations, il peut en faire la demande auprès de la CAF. Leur montant sera versé directement au bailleur et viendra en déduction de la dette.

À titre indicatif, voici les plafonds de ressources pour bénéficier des aides au logement en 2023 (hors Île-de-France) :

Composition du foyer	Ressources mensuelles maximales
1 personne seule	1 140 €
2 personnes	1 674 €
3 personnes	2 017 €
4 personnes	2 361 €
5 personnes	2 890 €
6 personnes ou plus	3 233 €

Procédure de surendettement

Si le locataire est en situation de surendettement avéré, il peut déposer un dossier auprès de la Banque de France. La commission de surendettement étudie alors la possibilité d'un rééchelonnement de la dette, incluant les impayés de loyer. Dans ce cadre, les créances locatives sont considérées comme prioritaires.

En 2021, les commissions de surendettement ont traité 120 714 dossiers selon la Banque de France, soit une baisse de 21,6% par rapport à 2020. Ce recul marqué s'explique notamment par une amélioration de la situation de l'emploi et par des évolutions législatives sur le traitement des situations de surendettement.

Ainsi, entre la médiation, les aides au logement et la procédure de surendettement, il existe différents leviers pour tenter de solutionner les impayés de loyer. Ces démarches doivent être entreprises le plus en amont possible, afin d'éviter un enlisement de la situation et la dégradation des relations entre le bailleur et le locataire.

L'essentiel à retenir sur la gestion des impayés de loyer

La gestion des impayés de loyer nécessite une approche structurée, de la prévention initiale à la possibilité de contentieux judiciaire. Cependant, les évolutions législatives et les aides disponibles pour les locataires en difficulté pourraient permettre de privilégier davantage la médiation et les solutions amiables à l'avenir, évitant ainsi des procédures coûteuses pour toutes les parties.