Investir en SCPI à crédit : un guide complet

Investir en SCPI à crédit peut être une stratégie avantageuse, notamment grâce à l'effet de levier financier qui permet d'acheter plus de parts, augmentant ainsi les revenus locatifs potentiels. Cet article explore les avantages et les modalités de cet investissement.

Pourquoi investir en SCPI à crédit ?

Investir en SCPI à crédit peut être une stratégie intéressante pour les investisseurs souhaitant optimiser leur rendement et se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme. L'achat de parts de SCPI de rendement à crédit présente plusieurs avantages, notamment grâce à l'effet de levier financier.

L'effet de levier financier pour augmenter les revenus locatifs

L'un des principaux atouts de l'investissement en SCPI à crédit réside dans l'effet de levier financier. En empruntant pour acheter des parts de SCPI, vous pouvez acquérir un nombre plus important de parts que si vous investissiez uniquement votre épargne disponible. Cela vous permet de bénéficier de revenus locatifs potentiellement plus élevés, tout en conservant votre épargne pour d'autres projets ou en cas d'imprévus. Prenons un exemple concret pour illustrer cet avantage :

• Un épargnant investit 1000€ de parts de SCPI sans emprunt. Si le rendement délivré est de 4,50%, l'épargnant reçoit 45€ de revenus locatifs annuels.
• Un autre épargnant investit 1000€ de parts de SCPI et réalise un emprunt de 1000€ à un taux d'intérêt de 2%. Si le rendement délivré est également de 4,50%, alors l'épargnant reçoit 90€ de dividendes et paie 20€ d'intérêts. Il obtient donc un revenu annuel net de 70€, soit 25€ de plus que l'investissement sans emprunt.

Des taux d'emprunt favorables par rapport aux rendements des SCPI

Actuellement, les taux d'emprunt immobilier restent attractifs, malgré une légère remontée ces derniers mois. Ils se situent autour de 5% sur 20 ans, ce qui reste inférieur aux rendements moyens délivrés par les SCPI de rendement, généralement compris entre 4% et 6% par an. Cet écart positif entre le rendement de la SCPI et le taux d'intérêt du crédit permet de dégager une plus-value intéressante sur le long terme.

Des avantages fiscaux non négligeables

Investir en SCPI à crédit offre également des avantages sur le plan fiscal. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par la SCPI. Cela permet de réduire l'assiette imposable et donc, de payer moins d'impôts sur les revenus locatifs perçus. Cette optimisation fiscale renforce la rentabilité globale de l'investissement en SCPI à crédit.

Investir en SCPI de rendement à crédit présente de nombreux avantages :

• L'effet de levier financier permet d'acheter plus de parts et d'augmenter les revenus locatifs potentiels
• Les taux d'emprunt actuels restent favorables par rapport aux rendements des SCPI
• La déductibilité des intérêts d'emprunt des revenus fonciers offre une optimisation fiscale intéressante

Bien entendu, comme tout investissement, l'achat de parts de SCPI à crédit comporte des risques qu'il convient d'étudier attentivement avant de s'engager. Il est recommandé de diversifier son portefeuille et de ne pas s'endetter au-delà de ses capacités de remboursement.

Les types de crédits pour investir en SCPI

Pour investir dans une SCPI à crédit, deux types d'emprunts sont envisageables : le crédit amortissable et le crédit in fine. Chacun présente des caractéristiques et des avantages différents, permettant de s'adapter au mieux à la situation financière et aux objectifs de l'investisseur.

Le crédit amortissable

Le crédit amortissable est la solution la plus courante pour financer l'acquisition de parts de SCPI. Il permet de rembourser progressivement le capital emprunté et les intérêts sur toute la durée du prêt. Les mensualités comprennent donc une partie du capital et des intérêts, et restent généralement constantes tout au long du crédit. Ce type de financement présente l'avantage de pouvoir acquérir des parts de SCPI sans apport initial important. Les revenus générés par la SCPI servent alors à couvrir une grande partie des mensualités de crédit, limitant ainsi l'effort d'épargne nécessaire.

Le crédit in fine

Contrairement au crédit amortissable, le crédit in fine permet de ne rembourser que les intérêts durant toute la durée du prêt. Le capital emprunté est, quant à lui, remboursé en intégralité à l'échéance du crédit. Cette solution peut s'avérer intéressante pour les investisseurs souhaitant alléger leurs mensualités et optimiser leur fiscalité. Cependant, le crédit in fine nécessite généralement de disposer d'une épargne ou d'une assurance-vie suffisante pour garantir le remboursement final du capital. Les banques demandent souvent un nantissement de cette épargne, qui doit représenter au moins 30% du montant emprunté.

Les taux d'emprunt actuels

Les taux d'emprunt pour financer un investissement en SCPI varient selon le type de crédit choisi et la durée de remboursement. Actuellement, les taux peuvent s'approcher de 5% sur 20 ans pour un crédit amortissable, tandis qu'ils sont généralement plus élevés pour un crédit in fine. Il est important de comparer les différentes offres de financement et de prendre en compte le coût total du crédit (TAEG) avant de s'engager. Un investissement en SCPI à crédit doit être mûrement réfléchi et adapté à sa situation financière personnelle, afin de profiter pleinement des avantages de ce type de placement tout en maîtrisant son endettement.

Exemples d'investissements SCPI à crédit

Investir dans une SCPI à crédit peut être une excellente stratégie pour se constituer un patrimoine immobilier avec un effort d'épargne réduit. En empruntant pour acquérir des parts de SCPI, vous pouvez bénéficier de l'effet de levier du crédit et ainsi multiplier votre capacité d'investissement. Voici quelques exemples concrets pour mieux comprendre le fonctionnement et l'intérêt d'un tel investissement.

Un financement avec apport personnel

Prenons l'exemple d'un investissement de 75 000 € dans une SCPI de rendement, financé à 60% par un apport personnel de 45 000 € et à 40% par un prêt personnel de 30 000 €. Avec un TAEG fixe de 2,50% (hors assurance facultative) sur une durée de 7 ans et sans frais de dossier, les mensualités de remboursement s'élèveraient à 390 € par mois. En tablant sur un rendement moyen de 4% par an, cette SCPI génèrerait des revenus mensuels d'environ 250 €. L'effort d'épargne réel pour l'investisseur serait donc de 140 € par mois (390 € de mensualités - 250 € de loyers) pendant 7 ans, pour devenir pleinement propriétaire des parts à l'issue du crédit.

Un investissement financé par crédit amortissable

Autre scénario : un investissement de 100 000 € entièrement financé par un crédit amortissable sur 20 ans, au taux fixe de 2,55%, sans apport personnel ni frais de dossier. La banque demanderait simplement un nantissement des parts de SCPI en garantie. Dans ce cas, les mensualités de remboursement, hors assurance, seraient de 532 € par mois. Avec un rendement toujours estimé à 4% par an en moyenne, les loyers perçus s'élèveraient à environ 333 € mensuels. L'effort d'épargne serait donc de 199 € par mois pendant 20 ans. Au terme du crédit, l'investisseur percevrait un complément de revenus d'au moins 4 000 € par an, sans plus aucun remboursement.

Exemple	Investissement avec apport	Investissement sans apport
Montant investi	75 000 €	100 000 €
Apport personnel	45 000 € (60%)	0 €
Montant emprunté	30 000 € (40%)	100 000 € (100%)
Durée du crédit	7 ans	20 ans
Taux fixe	2,50%	2,55%
Mensualités	390 €	532 €
Loyers mensuels (rendement 4%)	250 €	333 €
Effort d'épargne mensuel	140 €	199 €

Ces exemples démontrent qu'acheter des parts dans une SCPI de rendement à crédit peut être très intéressant pour un particulier, que ce soit avec un apport personnel ou en finançant la totalité par un emprunt. L'effet de levier du crédit permet de se constituer un patrimoine immobilier et un complément de revenus à terme, avec un effort d'épargne limité pendant la durée du prêt.

L'essentiel à retenir sur l'investissement en SCPI à crédit

L'investissement en SCPI à crédit est une option intéressante pour diversifier son patrimoine immobilier. L'emprunt permet de profiter de l'effet de levier et d'augmenter ses revenus locatifs. À l'avenir, les taux d'emprunt pourraient encore baisser, rendant cette stratégie encore plus attractive. Il est cependant essentiel d'être prudent dans son plan de financement et de bien évaluer sa capacité de remboursement.