À la fin de 2015 et au cours des premiers mois de 2016, le marché immobilier italien montre des signes de reprise qui ne se limitent plus au seul secteur résidentiel. En fait, le dynamisme s'étend lentement à l'immobilier destiné aux activités économiques, bien que de manière moins uniforme.
Les tendances discontinues doivent être considérées comme physiologiques dans un marché encore fragile et influencé par de multiples facteurs exogènes et interdépendants.
De nouveaux changements
Parmi les grandeurs qui composent l'image du changement en cours, il y a le nombre de ventes de biens immobiliers.
Une croissance des ventes des logements
Pour la deuxième année consécutive, les transactions ont été confirmées en territoire positif. La croissance la plus intense, même si elle reste globalement contenue, est celle des ventes de maisons (3,6% en 2014 et 6,5% en 2015).
Le relâchement de la sélectivité du crédit, ainsi que l'amélioration des conditions de revenu des ménages et de l'environnement économique général, contribueront à une augmentation du nombre d'achats et de ventes de logements : de 444 000 transactions enregistrées en 2015, il devrait passer à environ 468 000 transactions en 2016. Le nombre de métiers devrait continuer à augmenter au cours des deux années suivantes, pour atteindre plus de 500 000 en 2017 et plus de 540 000 en 2018.
Des variations remarquables
Le marché reste un marché très restreint par rapport à celui des années précédant le déclenchement de la crise, où 800 000 transactions étaient effectuées à un rythme de 800 000, alimenté par une financiarisation excessive qui a, sans doute, contribué à gonfler les valeurs et les quantités. La perspective actuelle est celle d'une revitalisation progressive du marché, qui ne permettra, toutefois, pas de revenir aux niveaux d'avant la crise.
Au second semestre de l'année dernière, la moindre sélectivité a accompagné la poursuite de la forte croissance de la demande de prêts hypothécaires des ménages, qui a de nouveau dépassé les attentes déclarées par les banques au trimestre précédent. Au quatrième trimestre de 2015, on a assisté à un assouplissement des critères d'offre, principalement influencé par la pression concurrentielle entre les institutions, qui a entraîné une nouvelle réduction des marges d'intérêt appliquées aux prêts moyens.
La combinaison favorable de taux d'intérêt bas et de meilleures perspectives sur le marché immobilier résidentiel continue, donc, de favoriser l'augmentation de la demande de prêts hypothécaires ; avec une prédominance de la formule à taux fixe (63,7 et prêts), qui, selon la perception des établissements de crédit, est revenue aux niveaux de 2005. La tendance à l'expansion de la demande s'est poursuivie au premier trimestre 2016.
En termes de montant total, le capital versé aux ménages pour les prêts hypothécaires en 2015, selon le rapport préliminaire de Nomisma, s'élevait à environ 39 milliards d'euros, soit une augmentation d'environ 61 points de pourcentage sur une base annuelle.
Les données sont affectées par la composante substantielle de subrogation et de substitution, dont le poids en 2015 est estimé à 27%, contre 7,5 en 2014. Hors cette composante, le montant des versements aux ménages pour l'achat d'un logement est réduit à 28,5 milliards d'euros, avec une croissance de 27,5 % sur une base annuelle.
L'augmentation du décaissement annuel est associée à une augmentation des contrats d'achat et de vente de logements avec inscription hypothécaire simultanée. À cet égard, les données publiées par l'administration fiscale ont fait état d'un total de 193 350 transactions effectuées par des particuliers en 2015, soit une augmentation de 19,5 % par rapport à l'année précédente. L'incidence sur le total des achats et des ventes avec prêts hypothécaires (45,5 %) se répartit différemment entre les trois principales répartitions territoriales, où les valeurs sont plus élevées dans le Nord (50,2 %) et le Centre (47,2 %) et plus faibles dans le Sud (35 %).
Pour 2016, le taux de croissance tendanciel des décaissements devrait se maintenir à un niveau assez soutenu au premier trimestre, puis diminuer progressivement jusqu'au troisième trimestre, où l'on assistera à un ralentissement de l'activité pendant la pause estivale.
Selon les scénarios inchangés, la croissance devrait rester significative en 2017, d'abord à environ 10-15 %, puis diminuer au cours de l'année pour atteindre une variation annuelle d'environ 5 % en 2018. D'ici 2018, le marché pourrait, donc, se caractériser par une sorte de nouveau niveau d'équilibre, qui devrait être nettement inférieur à celui des années de pointe d'avant la crise.
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