Munich, la ville inestimable en matière de logement

Un coup d’œil sur les prix de l’immobilier en Allemagne révèle les nombreuses facettes d’un même problème. En été 2019, Berlin a attiré l’attention sur elle-même en termes de loyers. Le “frein aux loyers” ou “plafond des loyers”, inspiré de l’urbanisme, a été l’une des innovations les plus discutées pendant les vacances d’été. Mais plus au sud de la République, une autre ville est en train de se faire un nom en matière de logement abordable. Munich mène à nouveau les discussions animées.

De nouveaux bâtiments sont prévus sur l’ancien site Paulaner, qui, à environ 25 euros le mètre carré, sont presque inabordables, même pour les résidents à haut revenu de la métropole de l’Isar. Cela signifie que même les simples appartements individuels de moins de 40 mètres carrés peuvent être chers ici, à plus de 1000 euros, frais de service compris.

D’où vient l’essor du marché du logement à Munich  et y a-t-il une limite à ce qui peut être réalisé ?

L’Association de l’immobilier (IVD) explique le dilemme de Munich

Munich a toujours eu la réputation aux yeux des Allemands d’être un peu plus chère aussi bien en termes d’immobilier mais surtout de loyers, la surface habitable louable est rare. Mais cette perception est-elle correcte ? Apparemment, oui !

L’institut d’études de marché de la célèbre association allemande de l’immobilier (IVD) mène régulièrement des enquêtes statistiques dans les grandes villes allemandes afin de déterminer les prix moyens des loyers et d’identifier les différences qualitatives de la valeur des logements. Pas plus tard qu’en juillet 2019, l’IVD a constaté que, que les loyers à Munich aient été constamment élevés, ce qui est conforme à l’opinion générale. Ils étaient restés globalement stables pendant des mois.

L’institut d’étude de marché n’a pas constaté d’inflation réelle ni de détérioration disproportionnée de la situation sur le marché du logement de Munich, telle qu’elle est perçue par les citoyens concernés.

Le prix moyen par mètre carré de surface habitable à Munich est resté stable à environ 19 euros, ce qui est élevé mais pas plus que les mois précédents. Les exceptions seraient les quartiers chics de Munich, où il peut également être coûteux de vivre à environ 30 euros le mètre carré.

Toutefois, il faut également tenir compte du fait que les enquêtes statiques ne reflètent pas toute la réalité de la vie des citoyens, mais se contentent de les réduire aux prix de location. Si l’on considère que la référence laconique de l’association immobilière au fait que les prix des mètres carrés dans la capitale méridionale des riches et beaux, se situent entre 20 et 30 euros n’éclaire qu’un aspect partiel, il devient vite évident qu’un loyer mensuel moyen pour un appartement de quatre pièces de 100 mètres carrés peut coûter entre 2500 et 3000 euros.

Toute personne qui peut se permettre ces dépenses de logement devrait gagner au moins trois fois plus pour couvrir ses autres frais de subsistance tels que l’assurance, la nourriture, la mobilité et l’habillement ou les loisirs.

Qui peut encore se permettre la métropole de l’Isar ?

Dans le Welfengarten de Munich, sur l’ancien site du Paulaner, plus de 290 nouveaux appartements sont en cours de construction pour répondre à la demande croissante d’espaces de vie abordables dans la capitale bavaroise.

Cependant, ces nouveaux appartements, qui peuvent être vus à partir de novembre, devraient être sensiblement plus élevés que le loyer moyen selon l’association immobilière. Entre 25 et 27 euros par mètre carré, un appartement individuel coûte rapidement un peu moins de 1000 euros et c’est un prix bien plus élevé que ce qui serait la norme même à Munich.

L’argument est basé sur la “bonne valeur résidentielle” que les nouvelles propriétés auraient en raison de leur situation centrale et de leur bon voisinage. Cependant, la question reste ouverte de savoir si les célibataires veulent vraiment se permettre de vivre seuls avec environ 1000 euros ou s’ils ne devraient pas déménager dans les environs et accepter un voyage plus long.

Pour conclure

À Munich, les loyers élevés d’environ 20 à 30 euros par mètre carré pour un appartement moyen situé au centre de la ville ne sont plus rares, comme le démontre effectivement un nouveau projet de construction sur le site Paulaner. La seule question est de savoir si le rare espace de vie dans la métropole de l’Isar, qui était autrefois notoirement cher, deviendra bientôt inabordable pour le consommateur moyen.