Prêt relais : tout ce que vous devez savoir

Le prêt relais est une solution financière qui permet d'acquérir un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu l'ancien. Bien comprendre son fonctionnement et ses risques est essentiel pour éviter tout écueil.

🔢 À retenir

La durée maximale d'un prêt relais est généralement de 24 mois. Les banques octroient un montant allant de 50% à 80% de la valeur estimée du bien immobilier mis en vente.

Fonctionnement et caractéristiques du prêt relais

Un crédit à court terme pour financer l'achat d'un nouveau bien avant la vente de l'ancien

Le prêt relais est un crédit à court terme, généralement accordé pour une durée maximale de 24 mois. Son objectif est de financer l'achat d'un nouveau bien immobilier en attendant la vente du logement actuel du propriétaire. Les banques octroient généralement un montant compris entre 50% et 80% de la valeur estimée du bien mis en vente.

Les différentes formes de prêt relais

Il existe plusieurs formes de prêt relais adaptées aux différentes situations :

• Le prêt relais sec : il finance l'intégralité de l'acquisition du nouveau bien, sans recours à un prêt amortissable complémentaire.
• Le prêt relais adossé à un prêt amortissable : il est associé à un prêt immobilier classique pour compléter le financement du nouveau logement.
• Le prêt relais avec franchise totale : il permet de reporter le remboursement des intérêts du prêt relais au moment de la vente du bien, en plus du capital emprunté.

La période de pré-remboursement et les garanties exigées

La période de pré-remboursement du prêt relais correspond à la durée pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse que les intérêts du crédit, en attendant la vente de son ancien logement. Cette période peut aller de quelques mois à 24 mois maximum. Pour obtenir un prêt relais, les banques exigent généralement les garanties suivantes :

• Une hypothèque sur le bien mis en vente
• Une assurance décès-invalidité couvrant le montant du prêt
• Un engagement de l'emprunteur à mettre en vente son bien dans un délai déterminé

Durée maximale du prêt relais	Montant octroyé par les banques
24 mois	50% à 80% de la valeur estimée du bien mis en vente

Le prêt relais est donc un outil financier spécifique qui nécessite une bonne compréhension de son fonctionnement et de ses caractéristiques avant de s'engager. Il est essentiel de bien évaluer sa capacité à vendre son bien dans les délais impartis pour éviter tout risque de défaut de remboursement.

Les conditions et les risques associés au prêt relais

Le prêt relais est une solution de financement intéressante pour les personnes souhaitant acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu leur logement actuel. Cependant, avant de souscrire à ce type de prêt, il est important de bien comprendre les conditions d'obtention et les risques associés.

Les conditions d'obtention d'un prêt relais

Pour obtenir un prêt relais, vous devez remplir plusieurs critères. Tout d'abord, vous devez justifier de revenus suffisants et stables pour rassurer la banque sur votre capacité à rembourser le prêt. Une situation professionnelle stable est également un élément important dans l'étude de votre dossier. Ensuite, votre bien immobilier actuel doit être mis en vente. La banque exigera généralement un mandat de vente signé avec une agence immobilière pour s'assurer de votre réelle intention de vendre. L'estimation du prix de vente de votre bien sera déterminante dans le calcul du montant du prêt relais accordé, qui représente généralement entre 50% et 80% de cette valeur.

Les risques liés au prêt relais

Le principal risque lié au prêt relais est de ne pas vendre votre bien dans le délai imparti, qui est généralement de 12 à 24 mois. Si à l'échéance du prêt, votre logement n'est toujours pas vendu, vous devrez alors rembourser la totalité du capital emprunté avec vos propres moyens.

Les conditions de renouvellement du prêt relais

Dans certains cas, il est possible de demander un renouvellement du prêt relais si la vente de votre bien prend plus de temps que prévu. Cependant, cette prolongation n'est pas automatique et reste soumise à l'accord de la banque. De plus, les conditions du nouveau prêt (taux d'intérêt, montant accordé) peuvent être moins avantageuses que celles du prêt initial.

Les alternatives en cas de non-vente du bien

Si vous n'arrivez pas à vendre votre bien dans les temps, vous disposez de quelques alternatives pour éviter le défaut de paiement :

• Vous pouvez envisager de louer votre ancien logement pour générer des revenus supplémentaires et rembourser progressivement le prêt relais.
• Vous pouvez également mettre en vente le nouveau bien que vous venez d'acquérir pour rembourser intégralement le prêt relais. Cette solution peut cependant entraîner une perte financière si les conditions de marché ont évolué défavorablement.

Le prêt relais peut être une solution efficace pour concrétiser un projet d'achat immobilier sans attendre la vente de son logement actuel. Il est cependant indispensable d'en maîtriser les conditions et les risques avant de s'engager, et d'envisager des solutions alternatives en cas de difficulté à vendre son bien dans le délai prévu.

Remboursement et coût du prêt relais

Le remboursement du prêt relais est un aspect clé à bien comprendre avant de souscrire ce type de crédit immobilier. Il existe deux principales méthodes de remboursement : le différé partiel et le différé total. Le choix entre ces deux options aura un impact significatif sur le coût total du prêt et sur la gestion de votre budget.

Le différé partiel

Avec le différé partiel, vous remboursez chaque mois les intérêts du prêt relais ainsi que la prime d'assurance emprunteur. Le capital emprunté, quant à lui, est remboursé en une seule fois à l'échéance du prêt, c'est-à-dire lorsque vous aurez vendu votre bien immobilier actuel. Prenons un exemple concret. Imaginons que vous souscrivez un prêt relais de 210 000 € sur 24 mois, avec un taux d'intérêt de 2,5% et une assurance emprunteur de 0,3%. Voici comment se décomposeront vos mensualités en différé partiel :

• Intérêts mensuels : (210 000 € x 2,5%) / 12 = 437,50 €
• Assurance emprunteur mensuelle : (210 000 € x 0,3%) / 12 = 52,50 €
• Mensualité totale : 437,50 € + 52,50 € = 490 €

À l'échéance du prêt, vous devrez rembourser le capital de 210 000 € en une seule fois grâce à la vente de votre bien.

Le différé total

Avec le différé total, vous ne payez que l'assurance emprunteur chaque mois. Les intérêts et le capital sont remboursés intégralement à l'échéance du prêt, lors de la vente de votre bien immobilier. Reprenons notre exemple précédent. Avec un différé total, votre mensualité se limiterait à l'assurance emprunteur :

• Assurance emprunteur mensuelle : (210 000 € x 0,3%) / 12 = 52,50 €

À l'échéance du prêt, vous devrez rembourser le capital de 210 000 € ainsi que les intérêts cumulés sur 24 mois, soit 10 500 € (210 000 € x 2,5% x 2). Au total, vous rembourserez donc 220 500 €.

Le remboursement anticipé

Si vous vendez votre bien avant l'échéance prévue du prêt relais, vous pouvez procéder à un remboursement anticipé. Cela vous permet de réduire le coût total du crédit en diminuant les intérêts à payer. Cependant, certaines banques peuvent appliquer des pénalités de remboursement anticipé, généralement plafonnées à 3% du capital restant dû.

Les coûts additionnels

Outre les intérêts et l'assurance emprunteur, d'autres frais peuvent s'ajouter au coût total de votre prêt relais :

• Les frais de dossier : ils varient selon les banques mais représentent généralement entre 0,5% et 1% du montant emprunté.
• Les frais de garantie : si votre banque exige une hypothèque ou une caution, des frais supplémentaires peuvent s'appliquer.

Les risques financiers

Le principal risque lié au prêt relais est de ne pas parvenir à vendre votre bien dans les délais impartis. Si vous dépassez l'échéance du prêt sans avoir vendu, vous devrez continuer à payer les intérêts chaque mois, ce qui peut rapidement devenir une charge financière lourde. Dans le pire des cas, la banque peut exiger le remboursement immédiat du capital, vous plaçant dans une situation délicate. Pour limiter ces risques, il est crucial d'estimer avec précision la valeur de votre bien et de fixer un prix de vente réaliste. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels de l'immobilier pour mettre toutes les chances de votre côté et vendre dans les meilleures conditions.

L'essentiel à retenir sur le prêt relais

Le prêt relais offre une souplesse bienvenue dans le parcours d'acquisition immobilière mais comporte certains risques en cas de non-vente du bien initial dans les délais impartis. La prudence est donc de mise et il convient d'anticiper différents scénarios, comme la location temporaire de l'ancien bien ou la revente du nouveau logement si nécessaire. Le prêt relais doit être utilisé avec discernement, en prenant soin d'évaluer sa situation personnelle et ses capacités de remboursement.