On parle de « dangers de la location en noir », car l’enregistrement du contrat est une obligation légale. Mieux vaut en connaître les conséquences !
Qui a besoin d’un loyer non officiel ?
La conclusion d’un bail « en noir », c’est-à-dire sans enregistrer le contrat, est une violation de la loi. L’enregistrement du contrat est en effet obligatoire.
Un loyer sous contrat enregistré est également considéré comme un loyer de la liste noire s’il est inférieur au loyer effectivement perçu. Les impôts sont en effet proportionnels aux revenus perçus.
On pense qu’un loyer en noir ne peut être commode pour le propriétaire, qui échappe ainsi à l’impôt, qu’en ne déclarant pas les revenus perçus. En fait, le locataire peut également en bénéficier car il peut être enclin à lui accorder une réduction sur le loyer à payer. Les malversations sont assez répandues, notamment parce qu’il n’est pas facile pour le fisc d’aller à la recherche de ceux qui enfreignent les règles. Et pourtant, avant de le faire, sachez qu’il y a plusieurs conséquences auxquelles vous devrez peut-être faire face.
Louer dans le noir : les conséquences
La location immobilière sur le marché noir peut avoir deux types de conséquences : Du point de vue du droit civil, un contrat non enregistré est nul et non avenu. Cela signifie que si l’une des deux parties enfreint les accords, il ne sera pas possible de recourir à la loi.
Par exemple, il sera très difficile pour le propriétaire d’obtenir un ordre d’expulsion si le locataire cesse de payer, tandis qu’il sera difficile pour le locataire d’être remboursé de ses frais d’entretien anticipés si le propriétaire ne veut pas le savoir. La Cour de cassation a statué que les conséquences du défaut d’enregistrement d’un bail sont supportées par les deux parties, sauf s’il peut être prouvé que c’est le propriétaire qui l’a imposé.
Mais comment le prouver ? Eh bien, si les accords stipulent que le propriétaire est matériellement responsable de l’enregistrement, le locataire qui découvre, après quelques mois, que cet enregistrement n’a jamais eu lieu, peut prouver qu’il était de bonne foi. Dans une telle situation, le locataire peut quitter la maison sans donner de préavis, comme l’exige la loi, ne peut pas payer le loyer et peut rester sans risque d’être expulsé. En fait, la loi prévoit que pour mener à bien une procédure d’expulsion, il faut un contrat écrit et enregistré.
À vrai dire, le propriétaire pourra toujours exécuter une peine d’emploi sans qualification, mais cela, outre le fait que la procédure est plus longue qu’une expulsion normale, signifie que seule une indemnisation peut être obtenue en retour et non le montant correspondant à la taxe établie.
En outre, en cas de loyer enregistré avec un loyer inférieur, le locataire peut demander à la date d’expiration la restitution du paiement supplémentaire. D’un point de vue fiscal, en revanche, le loyer en noir représente une évasion fiscale.
En particulier, il y a deux impôts éludés :
La taxe d’immatriculation est la responsabilité conjointe et solidaire des deux parties, il est donc faux de penser que l’évasion fiscale est uniquement le fait du propriétaire.
Le fisc, dans le cas des enquêtes, applique donc des sanctions qui peuvent être imposées à l’une ou l’autre partie.
Pour le non-paiement des frais d’inscription, vous devez payer :
En revanche, seul le propriétaire est responsable du non-paiement de l’IRPEF, qui peut faire l’objet d’un redressement fiscal jusqu’à 5 ans après la déclaration d’impôt correspondante.
Amnistie pour enregistrement tardif d’un loyer en noir
Il est possible d’éviter au moins une partie des conséquences décrites en procédant à un enregistrement tardif du contrat (60 jours après la conclusion).
De cette façon, les pénalités fiscales sont réduites parce que le repentir laborieux est réclamé, tandis que le contrat n’est plus nul parce que l’enregistrement tardif opère rétroactivement.
