Achter une maison aux enchères judiciaires : ce qu’il faut savoir

Selon la réglementation en vigueur qui vise à relancer le marché immobilier, ceux qui achètent une maison lors d’une vente aux enchères judiciaires peuvent bénéficier d’avantages fiscaux bien plus avantageux que les achats et ventes traditionnels. La législation vise à faciliter la circulation des biens immobiliers faisant l’objet d’une vente judiciaire. Elle concerne aussi bien les particuliers (pour la première maison) que ceux qui exercent une activité professionnelle.

Les personnes qui peuvent prétendre à l’aide à l’achat d’une première maison bénéficient d’importants avantages fiscaux. Concernant les opérateurs commerciaux, ils peuvent également obtenir ces avantages fiscaux à condition de revendre le bien dans les 5 ans qui suivent.

La mesure a été introduite dans le cadre du décret n° 18 du 14/02/2016, converti avec des modifications en loi n° 49 du 8/04/2016.

Comment fonctionne la prime à l’achat de maisons aux enchères ?

La vente aux enchères judiciaires est celle qui a pour objet un bien saisi ou un sujet en faillite et qui est gérée par le tribunal et le délégué à la vente, aujourd’hui aussi par procédure électronique. L’allégement consiste à réduire les taxes d’enregistrement, d’hypothèque et cadastrales à un montant fixe de 200 euros chacune, pour un montant total de seulement 600 euros.

Il s’agit donc d’une économie très substantielle de l’ordre de milliers voire des dizaines de milliers d’euros (selon la valeur cadastrale). En effet, dans les communes, il existe une taxe d’enregistrement pour les ventes entre particuliers – qui sont exonérées de TVA -, à laquelle il faut ajouter les frais de cadastre et d’enregistrement.

Qui peut bénéficier de la prime fiscale ?

Les entreprises et les particuliers peuvent profiter de la facilitation, mais à des conditions différentes. Pour qu’un particulier puisse l’utiliser, le bien doit répondre aux conditions de:

-“première résidence” (prévues par la note II-bis de l’article 1 de la partie 1 du tarif du décret présidentiel n° 131 du 26 avril 1986). 

– Le logement ne doit pas être luxueux (catégories cadastrales A/1 A/8 et A/9).

– Le logement doit être situé dans la municipalité où l’acheteur réside ou déménagera dans les 18 mois suivant l’achat.

– L’acheteur privé :

a) ne doit pas être propriétaire d’autres logements exclusivement (ou en communion avec son conjoint) dans la même commune.

b) ne doit pas être propriétaire de droits de propriété, d’usufruit, de nudité, d’un logement acheté à titre onéreux avec les facilités du premier logement.

– Le logement ne doit pas être vendu au cours des 5 premières années de propriété, à moins que le particulier n’achète une habitation principale dans les 12 mois suivant la vente.

– La déchéance des prestations (pour les particuliers). En cas de fausses déclarations concernant la possession d’autres biens, ou si la résidence n’est pas transférée ou si la maison est revendue avant la date limite sans rachat d’une maison principale dans les 12 mois suivants, il sera nécessaire de payer l’intégralité des taxes, une pénalité de 30 % plus les intérêts courus sur ces sommes.

Pour les entreprises, y compris les entreprises agricoles, c’est exactement le contraire qui s’applique. Les entreprises qui achètent des biens immobiliers dans le cadre de ventes judiciaires devront s’engager à les revendre dans un délai de 5 ans. Le délai de 5 ans est en fait celui prévu par la nouvelle loi budgétaire, puisque pour l’ensemble de l’année 2016, la limite est fixée à 2 ans.

Avant la revente, les entreprises peuvent soumettre les biens à des travaux de rénovation, y compris le fractionnement en plusieurs unités et la démolition avec reconstruction. Si la vente n’aboutit pas dans les délais prévus, les mêmes sanctions sont appliquées comme pour les particuliers, c’est-à-dire le paiement intégral des taxes, une sanction égale à 30 % plus les intérêts courus.

Que se passe-t-il lorsque les conditions ne sont pas remplies ?

Si le contribuable, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’une entreprise, estime qu’il ne peut pas remplir les conditions, il peut présenter une demande de renonciation à la prime fiscale auprès du fisc, avant l’expiration du délai fixé. Dans ce cas, les sanctions sont évitées, mais seulement :

Si, le non-respect des conditions est auto-déclaré par le contribuable après l’expiration du délai, il est possible de recourir au repentir actif. Dans ce cas, des pénalités seront également dues, mais dans une mesure réduite.

Enfin, si le bien acheté aux enchères judiciaires est loué, le locataire a le droit d’y rester jusqu’à la fin du contrat tant que cela s’avère être le cas.