Foncières cotées : comment investir en Bourse immobilière

Les foncières cotées, également connues sous le nom de SIIC en France et REIT à l'international, sont des sociétés immobilières d'investissement cotées en bourse. Elles permettent aux investisseurs d'accéder à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers, tels que des bureaux, centres commerciaux, logements ou entrepôts industriels.

Qu'est-ce qu'une foncière cotée ?

Les foncières cotées offrent aux investisseurs une opportunité unique d'investir dans l'immobilier via les marchés boursiers. Ces sociétés, également connues sous le nom de SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) en France ou de REIT (Real Estate Investment Trusts) à l'international, permettent d'accéder à un portefeuille diversifié d'actifs immobiliers tout en bénéficiant de la liquidité des actifs cotés en bourse.

Qu'est-ce qu'une foncière cotée ?

Une foncière cotée est une société dont l'activité principale consiste à acquérir, gérer et valoriser un patrimoine immobilier locatif. Ces sociétés sont cotées sur les marchés boursiers, permettant ainsi aux investisseurs d'acheter et de vendre des parts de leur capital sous forme d'actions. En France, les foncières cotées sont soumises à un régime fiscal spécifique, le statut SIIC, qui leur impose de distribuer au moins 95% de leurs bénéfices sous forme de dividendes à leurs actionnaires. En contrepartie, elles bénéficient d'une exonération d'impôt sur les sociétés pour leurs revenus locatifs et leurs plus-values immobilières.

Une diversité d'actifs immobiliers

Les foncières cotées investissent dans une grande variété d'actifs immobiliers, tels que :

• Les bureaux
• Les centres commerciaux
• Les immeubles résidentiels
• Les hôtels
• Les entrepôts industriels

Cette diversification permet aux investisseurs de bénéficier d'une exposition à différents segments du marché immobilier, réduisant ainsi les risques liés à la concentration sur un seul type d'actif.

Liquidité et accessibilité

L'un des principaux avantages des foncières cotées réside dans la liquidité de leurs actifs. Contrairement à l'investissement direct dans l'immobilier, qui peut nécessiter des engagements de capital importants et une faible liquidité, les actions des foncières cotées peuvent être achetées et vendues rapidement sur les marchés boursiers. De plus, investir dans une foncière cotée ne requiert pas de connaissances approfondies en gestion immobilière, puisque ces sociétés sont gérées par des professionnels expérimentés. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de leur expertise sans avoir à s'impliquer directement dans la gestion des actifs.

Les avantages et les risques d'investir dans les foncières cotées

Investir dans les foncières cotées présente de nombreux avantages pour les investisseurs cherchant à diversifier leur portefeuille et à bénéficier de rendements stables. Cependant, comme tout investissement en Bourse, il comporte également certains risques financiers qu'il est important de prendre en compte avant de se lancer.

Les atouts des foncières cotées

L'un des principaux avantages d'investir dans les foncières cotées réside dans la perception régulière de dividendes. Ces sociétés sont tenues de distribuer une grande partie de leurs bénéfices à leurs actionnaires, ce qui assure des revenus récurrents. Selon les données de l'IEIF (Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière), le rendement moyen des dividendes des foncières de l'indice IEIF SIIC France s'élevait à 4,5% en 2023, offrant ainsi une source de revenus attractifs dans un contexte de taux d'intérêt bas. De plus, investir dans les foncières cotées permet de bénéficier d'un portefeuille immobilier diversifié, composé de différents types d'actifs tels que des bureaux, des centres commerciaux, des logements ou encore des entrepôts. Cette diversification sectorielle et géographique contribue à réduire les risques liés à un marché spécifique. Par exemple, la foncière Unibail-Rodamco-Westfield possédait fin 2023 un patrimoine de 54,5 milliards d'euros réparti dans 12 pays, offrant ainsi une large exposition à différents marchés immobiliers européens et américains. Enfin, contrairement à un investissement direct dans l'immobilier, les foncières cotées offrent une grande liquidité. Les actions peuvent être achetées et vendues facilement sur les marchés boursiers, permettant aux investisseurs de gérer activement leur portefeuille et de saisir des opportunités. En 2023, les volumes moyens échangés quotidiennement sur les principales foncières françaises comme Gecina ou Icade dépassaient les 10 millions d'euros, témoignant de la liquidité de ces titres.

Les risques à prendre en compte

Malgré ces avantages, investir dans les foncières cotées comporte également des risques financiers. Le premier d'entre eux est lié à la volatilité inhérente aux marchés boursiers. Les cours des actions peuvent fluctuer de manière significative en fonction de l'évolution des taux d'intérêt, de la conjoncture économique ou encore des résultats des sociétés. En 2022, dans un contexte de remontée des taux et d'incertitudes économiques, l'indice IEIF SIIC France a ainsi reculé de 12%, illustrant la sensibilité de ces titres aux variations de marché. Un autre risque à considérer est celui de l'impact de l'inflation sur les loyers et les coûts d'exploitation des foncières. Si les loyers sont généralement indexés sur l'inflation, une hausse trop rapide des prix peut peser sur les marges et les résultats de ces sociétés. Selon une étude de CBRE, une augmentation de 1% de l'inflation entraînerait une baisse de 0,6% de la valorisation des foncières cotées européennes, toutes choses égales par ailleurs. Enfin, il est important de rappeler que la performance passée des foncières cotées ne préjuge pas de leurs résultats futurs. Si ces sociétés ont offert des rendements attractifs ces dernières années, avec une performance annualisée de 9,2% pour l'indice IEIF SIIC France sur la période 2013-2023, rien ne garantit que cette tendance se poursuivra dans les années à venir. Investir dans les foncières cotées peut s'avérer une option intéressante pour les investisseurs souhaitant s'exposer au marché immobilier de manière liquide et diversifiée, tout en bénéficiant de revenus réguliers sous forme de dividendes. Cependant, il est essentiel de bien appréhender les risques financiers associés et de les intégrer dans sa stratégie de gestion de portefeuille. Une analyse approfondie des fondamentaux des sociétés, ainsi qu'un suivi régulier des performances et des indicateurs de marché, permettront de prendre des décisions d'investissement éclairées dans cet univers de la Bourse immobilière.

Comment évaluer la performance des foncières cotées

Pour évaluer la performance des foncières cotées, il est essentiel de s'appuyer sur des indicateurs financiers fiables et pertinents. Ces outils permettent aux investisseurs de prendre des décisions éclairées et de maximiser leurs chances de rentabilité.

L'indice immobilier, un baromètre clé

L'indice immobilier est un indicateur de référence pour suivre l'évolution globale du marché des foncières cotées. Il regroupe les principales sociétés du secteur et reflète leur performance boursière. En analysant les variations de cet indice, les investisseurs peuvent identifier les tendances et anticiper les opportunités d'investissement.

Exemple d'indices immobiliers

• IEIF Immobilier France : indice regroupant les principales foncières françaises cotées
• EPRA Europe : indice européen des sociétés immobilières cotées

Analyse des capitaux propres et du rendement des dividendes

Les capitaux propres d'une foncière cotée représentent la valeur comptable de son patrimoine immobilier. En comparant cette valeur à la capitalisation boursière, les investisseurs peuvent déterminer si la société est sous-évaluée ou surévaluée par le marché. De plus, le rendement des dividendes, calculé en divisant le dividende par action par le cours de l'action, est un indicateur clé de la rentabilité d'une foncière cotée.

Foncière cotée	Capitaux propres (en millions €)	Capitalisation boursière (en millions €)	Rendement des dividendes (%)
Unibail-Rodamco-Westfield	17 394	12 451	8,7%
Klépierre	8 996	6 804	7,5%

Lecture des bilans financiers et rapports d'experts

Pour approfondir l'analyse, il est recommandé de consulter les bilans financiers des foncières cotées ainsi que les rapports d'experts immobiliers. Ces documents fournissent des informations détaillées sur la composition du patrimoine, les revenus locatifs, les projets de développement et les perspectives de croissance. Une lecture attentive permet de mieux comprendre la stratégie et le potentiel de chaque société.

"La lecture des bilans financiers et des rapports d'experts est indispensable pour évaluer la solidité et les perspectives d'une foncière cotée. C'est un travail de fond qui demande de la rigueur et de la patience, mais qui est essentiel pour prendre des décisions d'investissement éclairées." Laurent Saint Aubin, gérant de portefeuille immobilier

Diversification via les OPCI et les ETF

Pour réduire les risques et optimiser la performance, il est judicieux de diversifier ses investissements dans les foncières cotées. Les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier) et les ETF (Exchange Traded Funds) spécialisés dans l'immobilier permettent d'accéder à un portefeuille diversifié en une seule transaction. Ces véhicules d'investissement offrent une exposition à différents types d'actifs immobiliers et zones géographiques, limitant ainsi l'impact d'une sous-performance localisée.

Exemple d'ETF immobilier : 
Ticker : IPRP
Nom : iShares Developed Markets Property Yield UCITS ETF
Actif net : 2,67 milliards €
Frais courants : 0,59%

Stratégies de gestion et projections pour 2024

Pour investir efficacement dans les foncières cotées en 2024, il est essentiel d'adopter une stratégie de gestion adaptée et de suivre de près les projections du marché. Les spécialistes du secteur, comme Laurent Saint Aubin de Sofidy, soulignent l'importance de l'horizon de placement et du timing pour optimiser les performances de son portefeuille immobilier coté.

Stratégies de gestion pour investir dans les foncières cotées

Voici quelques stratégies de gestion à considérer pour investir dans les foncières cotées en 2024 :

• Diversifier son portefeuille en investissant dans différentes foncières, ciblant divers types d'actifs immobiliers (bureaux, commerces, logistique, etc.) et zones géographiques.
• Suivre de près les indicateurs de performance des foncières, tels que les dividendes versés, l'évolution de l'indice immobilier et la VAN par rapport à la capitalisation boursière.
• Adopter une approche de gestion active, en ajustant régulièrement son portefeuille en fonction des opportunités de marché et des perspectives économiques.
• Investir à long terme pour bénéficier de la performance boursière des foncières et des revenus réguliers sous forme de dividendes.

L'importance de l'horizon de placement et du timing

Laurent Saint Aubin insiste sur l'importance de l'horizon de placement et du timing pour investir dans les foncières cotées :

La question du mur de la dette, qui a pu inquiéter un temps le marché, ne s'est pas posée et les financements bancaires ne se sont jamais taris. Cette séquence favorable de publications intervient dans un contexte macroéconomique favorable puisque la présidente de la BCE, Christine Lagarde, et son homologue Jerome Powell, ont fait comprendre que la première baisse de taux était proche. Laurent Saint Aubin, spécialiste de l'immobilier coté chez Sofidy

Ainsi, il est recommandé d'adopter une vision à long terme et de profiter des opportunités d'investissement qui se présentent, notamment lors des périodes de baisse des taux d'intérêt.

Projections pour le secteur des foncières cotées en 2024

Les spécialistes anticipent une amélioration des perspectives pour les foncières cotées en 2024, notamment grâce à la baisse attendue des taux d'intérêt. Voici quelques projections clés :

• Une reprise des transactions immobilières, révélant le "vrai prix" de l'immobilier, potentiellement supérieur aux anticipations boursières.
• Une réduction de la décote sur actifs nets réévalués, actuellement estimée à 28% par les analystes.
• Un attrait renforcé pour les foncières cotées, offrant des rendements élevés, équivalents à ceux des obligations Investment Grade.

Indicateur	Projection 2024
Rendement moyen des foncières cotées (zone Euro)	Supérieur à 6%
Décote sur actifs nets réévalués	Réduction attendue (actuellement à 28%)

En suivant ces stratégies de gestion et en tenant compte des projections de marché, les investisseurs peuvent optimiser leurs investissements dans les foncières cotées en 2024 et bénéficier du potentiel de croissance de ce secteur.

L'essentiel à retenir sur les foncières cotées

Les foncières cotées représentent une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille et bénéficier des rendements stables liés au secteur immobilier. Bien que comportant des risques inhérents au marché boursier, elles offrent l'avantage de la liquidité et de la transparence. Les projections pour 2024 dépendront de l'évolution des taux d'intérêt et de l'inflation, mais le secteur devrait poursuivre sa croissance à long terme. Une analyse approfondie et un suivi régulier restent essentiels pour optimiser ses investissements.