Changement législatif : impact sur l’investissement immobilier

Cet article présente les récents changements législatifs en France concernant l'investissement immobilier. Ces modifications ont un impact significatif sur les propriétaires et les investisseurs et il est essentiel d'en comprendre les enjeux.

🔢 À retenir

La loi ELAN de 2018 a notamment allongé le délai de préavis de départ du locataire à 6 mois pour les baux d'habitation de plus de 6 ans, contre 3 mois auparavant.

Modifications des lois sur la location

Les lois encadrant la location immobilière en France ont connu des évolutions significatives ces dernières années. Ces modifications législatives ont eu un impact direct sur les investisseurs immobiliers, qui doivent s'adapter à un cadre réglementaire en constante mutation pour gérer au mieux leurs biens locatifs.

La loi ELAN de 2018 : un tournant pour les relocations et les préavis

Parmi les changements législatifs majeurs, la loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de 2018 a apporté des modifications importantes concernant les relocations et les préavis. Cette loi a notamment instauré un nouveau bail mobilité d'une durée de 1 à 10 mois, sans dépôt de garantie, destiné aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d'apprentissage, en stage ou en mission temporaire. Elle a également réduit le délai de préavis pour les locataires en zones tendues :

• 1 mois pour les logements situés en zone tendue (au lieu de 3 mois auparavant)
• 3 mois pour les logements situés hors zone tendue

Ces nouvelles dispositions ont pour objectif de fluidifier le marché locatif et de faciliter la mobilité des locataires. Toutefois, elles peuvent aussi avoir un impact sur la rentabilité des investissements immobiliers, avec potentiellement plus de vacances locatives et des frais de gestion accrus liés aux changements de locataires plus fréquents.

Renforcement des droits des locataires et obligations des propriétaires

Outre la loi ELAN, d'autres évolutions législatives ont visé à renforcer la protection des locataires, avec des répercussions pour les propriétaires-bailleurs :

• Obligation de fournir un logement décent répondant à des critères de santé et de sécurité stricts (loi SRU de 2000)
• Encadrement des hausses de loyers dans les zones tendues (loi ALUR de 2014)
• Plafonnement des frais d'agence pour les locataires (loi ALUR)
• Obligation d'installer des détecteurs de fumée et de réaliser des diagnostics techniques (performance énergétique, risques, électricité, gaz, plomb, amiante...)

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions pour les propriétaires, comme l'interdiction de percevoir des loyers ou des dommages et intérêts au profit du locataire. Les investisseurs doivent donc veiller à se conformer à ces normes et anticiper les coûts associés pour maintenir la rentabilité de leurs biens.

Exemple de l'encadrement des loyers à Paris et Lille

Ville	Studio	2 pièces	3 pièces	4 pièces et +
Paris	27,2 €/m²	20,8 €/m²	17,9 €/m²	15,2 €/m²
Lille	21,8 €/m²	16,0 €/m²	12,8 €/m²	10,5 €/m²

Comme le montre ce tableau, les loyers sont désormais plafonnés dans certaines villes en tension, limitant les possibilités de rendements locatifs importants pour les investisseurs. En cas de dépassement des plafonds, le propriétaire s'expose à une amende pouvant aller jusqu'à 5000 € par logement. Les changements législatifs successifs concernant la location immobilière ont créé un environnement plus protecteur pour les locataires, avec en contrepartie de nouvelles contraintes et responsabilités pour les propriétaires-bailleurs. Les investisseurs doivent intégrer ces évolutions réglementaires dans la gestion de leur patrimoine immobilier afin d'en préserver la rentabilité sur le long terme. Cela passe par une connaissance fine des droits et devoirs de chacun, ainsi qu'une adaptation des stratégies locatives aux spécificités du marché local.

Nouvelles réglementations sur les investissements immobiliers

Les nouvelles réglementations sur les investissements immobiliers en France ont apporté des changements importants ces dernières années. Ces réformes visent à encadrer le marché immobilier, à stimuler la rénovation énergétique et à ajuster la fiscalité liée à l'immobilier. Examinons en détail ces évolutions et leur impact sur les investisseurs.

Réformes fiscales et incitations à la rénovation énergétique

Parmi les changements notables, on peut citer la modification des taxes foncières. Depuis 2023, une nouvelle méthode de calcul basée sur les loyers réels a été introduite, remplaçant progressivement la valeur locative cadastrale. Cette réforme vise à rendre la taxe foncière plus juste et adaptée au marché locatif actuel. En parallèle, le gouvernement a renforcé les incitations fiscales pour la rénovation énergétique des logements. Le dispositif MaPrimeRénov', lancé en 2020, a été étendu à tous les propriétaires et copropriétés en 2021. Les montants des aides ont été revus à la hausse, avec des bonus pour les rénovations globales et les passoires thermiques :

Type de rénovation	Montant de la prime
Rénovation globale	Jusqu'à 20 000 €
Sortie de passoire thermique	Jusqu'à 15 000 €
Amélioration de la performance énergétique	Jusqu'à 10 000 €

Évolution des dispositifs d'investissement locatif

Les dispositifs d'investissement locatif, comme la loi Pinel et le Denormandie, ont également connu des ajustements. La réduction d'impôt Pinel, prolongée jusqu'en 2024, a été recentrée sur les zones tendues et les logements à haute performance énergétique. Les taux de réduction ont été adaptés :

• 12% pour un engagement de location de 6 ans
• 18% pour un engagement de 9 ans
• 21% pour un engagement de 12 ans

Le dispositif Denormandie, dédié à la rénovation des logements anciens, a été prorogé jusqu'en 2023. Il offre une réduction d'impôt de 12% à 21% du montant des travaux, plafonnés à 300 000 €.

Impact sur le marché immobilier

Ces nouvelles réglementations ont des répercussions sur le marché immobilier. D'un côté, elles encouragent la rénovation énergétique et la mise sur le marché de logements plus performants. De l'autre, elles peuvent rendre certains investissements moins attractifs en raison des contraintes et des coûts supplémentaires.

"Les réformes récentes poussent les investisseurs à se tourner vers des biens plus qualitatifs et économes en énergie. C'est un changement de paradigme qui s'opère progressivement." Julien Durand, expert en investissement immobilier

Les décisions politiques jouent donc un rôle clé dans l'orientation du marché immobilier. Les investisseurs doivent rester attentifs à ces évolutions réglementaires pour adapter leur stratégie et saisir les opportunités qui en découlent.

Changement des normes de construction

Les normes de construction en France ont connu des évolutions significatives ces dernières années, avec notamment de nouvelles exigences en matière d'efficacité énergétique, de sécurité et de respect de l'environnement. Ces changements législatifs ont un impact non négligeable sur les investissements immobiliers et le marché de la construction.

La RE2020 : une réglementation environnementale plus stricte

Entrée en vigueur le 1er janvier 2022, la réglementation environnementale RE2020 impose des critères de performance énergétique renforcés pour les nouvelles constructions. Elle succède à la RT2012 et vise à réduire l'empreinte carbone du bâtiment, avec pour objectif d'atteindre la neutralité carbone en 2050. Parmi les principales mesures de la RE2020 :

• Un seuil maximal d'émissions de gaz à effet de serre sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment, de la construction à la démolition
• Une augmentation progressive des exigences de performance énergétique, avec un objectif de bâtiments à énergie positive dès 2028
• Une limitation de l'impact carbone des matériaux et équipements utilisés dans la construction

Impact sur les coûts de construction et les investissements

Ces nouvelles normes environnementales ont un coût pour les constructeurs et les investisseurs. Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), la RE2020 entraînerait une augmentation moyenne des coûts de construction de l'ordre de 5 à 10% par rapport à la RT2012. Cela s'explique notamment par :

• Le recours à des matériaux plus performants et écologiques, souvent plus chers
• La nécessité d'intégrer davantage d'équipements (panneaux solaires, systèmes de ventilation performants, etc.)
• Des études et calculs supplémentaires pour justifier de la conformité à la RE2020

Cette hausse des coûts de construction peut avoir un effet dissuasif sur certains investisseurs, en particulier dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier. Néanmoins, ces surcoûts initiaux sont à mettre en perspective avec les économies d'énergie réalisées sur le long terme et la valorisation des biens immobiliers plus performants.

Évolution des normes de sécurité et d'accessibilité

Outre les aspects énergétiques et environnementaux, les normes de construction ont également évolué en matière de sécurité et d'accessibilité ces dernières années. On peut citer notamment :

• Le décret n° 2019-305 du 11 avril 2019 relatif à la sécurité des ascenseurs, renforçant les exigences d'entretien et de contrôle
• La loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique) de 2018, qui adapte les règles d'accessibilité pour les personnes handicapées dans les bâtiments d'habitation collectifs

Ces évolutions réglementaires, bien que nécessaires, peuvent également avoir un impact sur les coûts de construction et de rénovation, et donc sur les stratégies d'investissement immobilier. Il est essentiel pour les investisseurs de bien appréhender ces changements normatifs et d'anticiper leur impact financier dans leurs projets.

L'essentiel à retenir sur l'évolution de la législation immobilière

Les changements législatifs introduits récemment visent à mieux encadrer le marché immobilier et à protéger les droits des locataires et des propriétaires. Cependant, ces nouvelles réglementations peuvent rendre les investissements immobiliers moins rentables à court terme. Il faudra probablement s'attendre à une période d'adaptation et les investisseurs devront revoir leurs stratégies en fonction du nouveau cadre réglementaire. À long terme, ces réformes contribueront à assainir le marché immobilier français.