Depuis un certain temps, toutes les ventes et tous les achats de biens immobiliers présentent de plus grandes garanties pour l'acheteur. A l'acte, le vendeur ne pourra plus percevoir le montant payé par l'acheteur. Le notaire est tenu de conserver ces sommes en attendant la transcription de l'acte, qui formalise définitivement le transfert de propriété, mettant, ainsi définitivement, en œuvre la législation introduite dans la loi de stabilité 2014 (lire notre post à ce sujet) et plus de garanties pour les acheteurs.
Hypothèque : les cas où les acheteurs sont protégés
Il faut savoir que les acheteurs sont protégés pour les cas (heureusement rares) où des hypothèques ou des saisies sont inscrites entre la date de l'acte et la date de la transcription.
La garantie de la somme versée à l'acte :
La garantie est limitée aux sommes versées à l'acte. En cas de problème, ces sommes ne seront pas versées au vendeur, mais seront utilisées pour annuler l'hypothèque/la saisie ou restituées à l'acheteur.
Cette opération n'affecte pas clairement les montants précédemment versés à la proposition et/ou au compromis, jusqu'à l'acte. La règle décourage, également, les escroqueries de ventes à plusieurs personnes effectuées le même jour ou peu de temps avant la transcription.
Le nouveau règlement opérationnel
Selon la loi numéro 147 du 27 décembre 2013, le notaire ou autre fonctionnaire public est tenu de verser, sur un compte courant dédié , toutes les sommes dues au titre des impôts dont il est le substitut ou le redevable, et en tout cas les frais d'avance visés à l'article 15, premier alinéa, chiffre 3), du décret présidentiel du 26 octobre 1972, n. 633.
Toute autre somme qui lui est confiée et soumise à l'obligation d'inscription au registre des sommes et valeurs visé par la loi n° 633 du 22 janvier 1934, telle que modifiée. La totalité du prix ou de la contrepartie, ou le solde de ceux-ci, s'ils sont déterminés en espèces, ainsi que les sommes destinées à l'extinction des charges ou dépenses impayées ou autres frais dus à la réception ou à l'authentification des actes de transfert de propriété ou de transfert, de constitution ou d'extinction d'autres droits réels sur des biens immobiliers ou des sociétés.
Si l'une des parties au moins, le demande et conformément à la cession expressément conférés, dans les cas prévus par cette lettre, le notaire doit contester son ministère si les parties ne déposent pas, avant ou en même temps que la signature de l'acte, le montant des taxes, honoraires et autres frais de l'acte, sauf si elles sont des personnes ayant droit à l'aide juridictionnelle.
Où les sommes sont-elles versées ?
Le solde du prix payé par l'acquéreur est versé sur un compte spécial. Le notaire ne peut en disposer librement. Les sommes ne font pas partie de son patrimoine et ne peuvent être attaquées par aucun créancier. Le notaire débloquera les sommes dès que la transcription aura été faite et que l'absence d'événements négatifs aura été vérifiée. Ces sommes sont exclues de la succession du notaire ou de l'officier public et du régime patrimonial de la famille, sont exécutoires à la demande de toute personne et sont, également, soumises au droit au paiement ou à la restitution de celles-ci.
Dans les cas prévus au paragraphe 63, le notaire ou autre officier public ne peut disposer des sommes en question que pour les usages spécifiques pour lesquels elles lui ont été déposées, tout en conservant une documentation appropriée. Dans les cas prévus à la lettre c) du paragraphe 63, le notaire ou un autre officier public doit procéder sans délai à la libération des sommes déposées en faveur des ayants droit, après avoir vérifié qu'il n'existe pas de charges et de formalités préjudiciables à celles existant à la date de l'acte ou résultant de celui-ci.
Si dans l'acte les parties ont prévu que le prix ou la contrepartie ne sera payé qu'après la survenance d'un certain événement ou l'exécution d'une certaine prestation, le notaire ou autre officier public libère le prix ou la contrepartie déposé lorsqu'il est muni de la preuve, résultant d'un acte public ou d'un acte sous seing privé notarié, ou selon les différents modes de preuve convenus entre les parties, que l'événement déduit de l'état s'est produit ou que la prestation a été exécutée.
Après le paragraphe 66, le texte suivant est inséré : "66-bis. Le notaire ou autre officier public peut recouvrer sur le compte dédié, après établissement d'un état comptable spécifique, les sommes visées au paragraphe 63 qu'il a éventuellement avancées sur fonds propres, ainsi que les sommes qui y ont été versées autres que celles visées au même paragraphe 63".
Les intérêts perçus sur toutes les sommes déposées, nets des frais et taxes afférents au compte courant, sont affectés au refinancement des fonds de crédit bonifié destinés aux prêts aux petites et moyennes entreprises, selon les modalités définies par décret du Président du Conseil des ministres, adopté, sur proposition du ministre de l'Économie et des Finances, dans un délai de 120 (cent vingt) jours à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente disposition.
