La semaine dernière, une lectrice m’a envoyé un message assez révélateur. Elle venait de lire trois articles différents sur le marché immobilier : l’un annonçait une chute des prix, l’autre une stabilisation, le troisième une légère reprise. Trois sources, trois versions. Comment s’y retrouver ? C’est exactement ce décalage entre l’information et la réalité du terrain que RealAdvisor permet de dépasser, avec des données actualisées à février 2026 : 3 566 €/m² en moyenne nationale, mais des trajectoires très différentes selon que vous regardiez les maisons ou les appartements.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Consultez un professionnel qualifié pour toute décision d’achat ou de vente.
L’essentiel sur les prix immobiliers en 30 secondes
- Prix moyen France : 3 566 €/m² (février 2026)
- Appartements : 4 024 €/m² (+0,2% sur 12 mois)
- Maisons : 3 011 €/m² (-0,7% sur 12 mois)
- Sur 11 ans : +27 à +28% en nominal, mais bien moins en réel une fois l’inflation déduite
Où en sont vraiment les prix de l’immobilier en 2026 ?
Soyons clairs d’entrée : le marché immobilier français ne s’effondre pas, mais il ne flambe plus non plus. Selon les données INSEE prix logements T3 2025, les prix des logements anciens affichent une stabilité au troisième trimestre 2025 (0,0% après -0,4% au trimestre précédent). Sur un an, la tendance reste positive : +0,7% en moyenne nationale.
3 566 €/m²
Prix moyen national tous biens confondus en février 2026
Ce chiffre cache pourtant une réalité bien plus nuancée. J’observe régulièrement que les propriétaires comparent leur bien aux moyennes nationales, alors que leur quartier peut suivre une trajectoire complètement différente. À Paris, on dépasse allègrement les 10 000 €/m² dans certains arrondissements. En Creuse, vous trouvez des maisons à moins de 1 000 €/m². La moyenne, franchement, ne vous dit pas grand-chose sur votre situation personnelle.
Le bilan 2025 des Notaires de France confirme cette reprise modérée : 921 000 transactions enregistrées sur douze mois, soit une hausse de près de 11% par rapport à l’année précédente. Le volume repart, même si les prix restent sages.
RealAdvisor : suivre l’évolution des prix en temps réel
Face à cette complexité, comment savoir où vous en êtes réellement ? Les moyennes nationales que vous lisez dans la presse ont un défaut majeur : elles arrivent avec trois à quatre mois de retard sur le marché réel. Quand vous consultez les prix de février 2026, ils reflètent en réalité les transactions de l’automne 2025. RealAdvisor répond précisément à ce décalage en proposant des données actualisées et une granularité que les statistiques officielles ne permettent pas.
Une estimation instantanée grâce à l’intelligence artificielle
L’algorithme RealAdvisor analyse les données réelles du marché — pas les prix affichés dans les annonces, mais les transactions effectivement conclues. Le calcul prend en compte votre localisation précise, le type de bien, sa surface, son état, et les caractéristiques spécifiques qui font varier les prix d’une rue à l’autre.
Comment fonctionne l’estimation RealAdvisor
L’outil croise les données de transactions récentes avec les caractéristiques de votre bien. Résultat : une estimation en 3 minutes, sans déplacement d’agent ni engagement. La méthode s’appuie sur l’intelligence artificielle pour pondérer chaque critère selon son impact réel sur les prix dans votre secteur.
Des données actualisées par département et par type de bien
RealAdvisor distingue systématiquement appartements et maisons — une nuance essentielle quand on sait que ces deux marchés évoluent différemment. Les données couvrent plus de vingt départements avec un niveau de détail que vous ne trouverez pas dans les rapports trimestriels officiels : prix par nombre de pièces, évolution sur 3 mois, 6 mois, 1 an, jusqu’à 10 ans en arrière.
Cette granularité permet de répondre à la vraie question que se posent les propriétaires : mon bien, dans mon quartier, aujourd’hui — pas une moyenne nationale décalée de plusieurs mois.
Maisons vs appartements : deux trajectoires qui se croisent
L’erreur que je constate le plus souvent ? Traiter « l’immobilier » comme un bloc homogène. Or, en ce moment, maisons et appartements suivent des chemins opposés. Les appartements affichent 4 024 €/m² en moyenne, avec une légère progression de +0,2% sur douze mois. Les maisons, elles, reculent à 3 011 €/m², soit -0,7% sur la même période.
| Indicateur | Appartements | Maisons | Écart |
|---|---|---|---|
| Prix moyen €/m² | 4 024 € | 3 011 € | +1 013 € |
| Évolution 12 mois | +0,2% | -0,7% | 0,9 point |
| Évolution 11 ans | +28,5% | +27,5% | 1 point |
| Tendance 2026 | Légère hausse | Stabilisation | — |
Pourquoi les maisons reculent légèrement
L’effet post-Covid se dissipe. Entre 2020 et 2022, la ruée vers les maisons avec jardin avait fait grimper les prix de manière parfois irrationnelle. Des pavillons en périphérie se négociaient au prix d’appartements parisiens. Cette correction était prévisible — et elle est plutôt saine pour le marché.
J’ai échangé récemment avec un couple de primo-accédants en région lyonnaise. Ils hésitaient à acheter, perturbés par les gros titres annonçant une baisse des prix immobiliers. En analysant leur secteur précis, la réalité était différente : leur commune affichait une stabilité, voire une légère tension sur les biens familiaux bien situés. Les moyennes nationales les induisaient en erreur.
Le rebond discret des appartements urbains
À l’inverse, les appartements en centre-ville retrouvent des couleurs. Le retour au bureau, même partiel, a ravivé l’attrait des localisations centrales. Les petites surfaces (studios, T2) bénéficient aussi de la tension locative : les investisseurs reviennent sur ce segment.
Les prévisions des Notaires pour le T4 2025 et le T1 2026 confirment cette tendance : +2% attendus pour les appartements, contre +1% seulement pour les maisons. L’écart devrait donc continuer à se creuser.
Sur 11 ans : ce que révèle la courbe longue
Prenons du recul. Depuis 2015, les maisons ont progressé de +27,5% et les appartements de +28,5%. Ces chiffres semblent impressionnants. Ils le sont moins quand on applique le bon filtre.
L’effet inflation : ce que +27% veut vraiment dire
Selon l’analyse INSEE de l’inflation annuelle, les prix à la consommation ont cumulé environ 20 à 22% de hausse sur la période 2015-2025. Autrement dit, une part significative de la « hausse » immobilière correspond simplement à l’érosion monétaire. La progression réelle du prix de la pierre tourne plutôt autour de 5 à 8% sur onze ans — soit moins de 1% par an en moyenne.
Dans mon analyse des marchés, je constate régulièrement cette confusion entre évolution nominale et évolution réelle. Les vendeurs qui ont acheté en 2015 pensent parfois avoir réalisé une excellente affaire. En réalité, corrigé de l’inflation, leur gain reste modeste — sauf s’ils ont bénéficié d’un emplacement particulièrement porteur.
Si vous envisagez d’estimer votre bien pour mesurer cette évolution, une estimation immobilière gratuite en ligne vous donnera une base chiffrée pour comparer avec votre prix d’achat initial.
Ce constat n’invalide pas l’investissement immobilier — la pierre reste un actif tangible, générateur de revenus locatifs potentiels. Mais il invite à tempérer les discours marketing sur la « valeur refuge » qui grimpe mécaniquement.
Vos questions sur l’évolution des prix immobiliers
Quel est le prix moyen au m² en France en 2026 ?
En février 2026, le prix moyen national s’établit à 3 566 €/m² tous biens confondus. Ce chiffre masque des écarts importants : 4 024 €/m² pour les appartements et 3 011 €/m² pour les maisons. Les variations départementales sont encore plus marquées.
Comment ont évolué les prix de l’immobilier ces dernières années ?
Sur douze mois glissants, les appartements progressent légèrement (+0,2%) tandis que les maisons reculent (-0,7%). Sur onze ans, la hausse nominale atteint +27 à +28%, mais corrigée de l’inflation cumulée (environ 20-22%), la progression réelle reste modeste.
Les prix vont-ils continuer à baisser en 2026 ?
Les prévisions des Notaires de France tablent sur une légère reprise : +2% pour les appartements et +1% pour les maisons au T4 2025-T1 2026. La stabilisation semble acquise, mais une flambée des prix reste peu probable à court terme.
Quelle différence de prix entre maisons et appartements ?
L’écart moyen atteint environ 1 000 €/m² en faveur des appartements (4 024 € contre 3 011 €). Cette différence s’explique par la localisation : les appartements se concentrent dans les zones urbaines tendues, les maisons en périphérie où le foncier est moins cher.
Comment obtenir une estimation gratuite de mon bien ?
RealAdvisor propose un outil d’estimation basé sur l’intelligence artificielle. En renseignant les caractéristiques de votre bien (adresse, surface, nombre de pièces, état), vous obtenez une fourchette de prix en trois minutes, sans engagement ni déplacement d’agent.
Ce qu’il faut retenir pour votre projet
Les moyennes nationales donnent une tendance, mais elles ne remplaceront jamais une analyse de votre marché local. Si vous préparez une vente ou un achat, la vraie question n’est pas « où en est le marché français ? » mais « où en est le marché dans mon quartier, pour mon type de bien ? ».
C’est précisément ce que permet RealAdvisor : passer des statistiques générales à une vision personnalisée de votre situation.
Précisions sur les données de marché utilisées
- Les prix moyens masquent des disparités importantes selon les quartiers et l’état des biens
- Les évolutions passées ne préjugent pas des tendances futures du marché
- Chaque bien est unique et nécessite une estimation personnalisée
Les données officielles ont généralement 3 à 6 mois de retard sur le marché réel. Pour une estimation actualisée, consultez un agent immobilier local ou un notaire.