Investir dans l’immobilier en Europe : SCPI de rendement

L'investissement immobilier en Europe séduit de plus en plus d'investisseurs français, attirés par les opportunités fiscales avantageuses et les rendements attractifs. Cet article vous guide pour investir sereinement en 2024 sur des marchés européens prometteurs.

📊 Chiffre clé

Les investisseurs français ont multiplié par 6 leurs investissements immobiliers en Europe entre 2008 et 2017, passant de 3,3 milliards à 19 milliards d'euros.

Pourquoi investir en Europe maintenant

Le marché immobilier européen suscite un intérêt grandissant auprès des investisseurs français ces dernières années. Cette tendance s'explique par plusieurs facteurs, notamment le contexte économique favorable, les opportunités de rendement attractives et les avantages fiscaux offerts par certains pays européens.

Le succès des SCPI européennes

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont devenues un véhicule d'investissement plébiscité par les Français pour accéder au marché immobilier européen. En 2017, 35% des investissements des fonds grand public français ont été placés hors de France, témoignant de l'engouement pour la diversification géographique. Les SCPI de rendement, en particulier, ont connu un franc succès grâce à leur politique de distribution régulière de revenus. Parmi les SCPI de rendement les plus performantes, on peut citer la SCPI Corum Origin. Avec un patrimoine diversifié en Europe, notamment en Allemagne, aux Pays-Bas et en Espagne, cette SCPI a affiché un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 6,25% en 2020. Ce rendement élevé, couplé à une stratégie d'investissement ciblée sur des actifs de qualité, a attiré de nombreux investisseurs.

Un contexte économique porteur

L'attrait pour l'immobilier européen s'explique également par le contexte économique favorable. Les volumes d'investissement ont été multipliés par 6 entre 2012 et 2019, passant de 3,3 milliards à 19 milliards d'euros. Cette croissance spectaculaire témoigne de la confiance des investisseurs dans le potentiel du marché immobilier européen. Plusieurs facteurs soutiennent cette dynamique positive :

• Des taux d'intérêt historiquement bas, favorisant l'accès au crédit immobilier
• Une croissance économique soutenue dans plusieurs pays européens
• Une demande locative en hausse, portée par l'urbanisation et l'essor du tourisme

Des avantages fiscaux attractifs

Investir dans l'immobilier européen permet également de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Contrairement aux revenus immobiliers perçus en France, soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%, les revenus étrangers en sont exonérés. Cette différence de traitement fiscal peut avoir un impact significatif sur la rentabilité nette des investissements. De plus, certains pays européens proposent des régimes fiscaux avantageux pour les investisseurs étrangers. C'est le cas du Portugal, avec son programme de résidence par investissement "Golden Visa", ou encore de l'Espagne, qui offre des abattements fiscaux pour les revenus locatifs sous certaines conditions. L'immobilier européen offre de belles opportunités de diversification et de rendement pour les investisseurs français. Le succès des SCPI de rendement, le contexte économique porteur et les avantages fiscaux sont autant de raisons qui expliquent l'attrait croissant pour ce marché. Toutefois, il est essentiel de bien s'informer sur les spécificités de chaque pays et de se faire accompagner par des professionnels pour sécuriser son investissement.

Les destinations privilégiées pour investir en Europe

L'Europe offre de nombreuses opportunités intéressantes pour les investisseurs immobiliers français en quête de rendement et de diversification. Plusieurs pays se démarquent par leurs avantages fiscaux, leurs prix immobiliers attractifs et leur dynamisme économique. Zoom sur les destinations européennes les plus prometteuses pour investir dans la pierre en 2024.

L'Allemagne, un marché stable et rentable

L'Allemagne est l'un des marchés immobiliers les plus stables et les plus rentables d'Europe. Les prix de l'immobilier y sont encore relativement abordables comparés à ceux pratiqués en France, avec un prix moyen au mètre carré de 2 959 € contre 4 008 € dans l'Hexagone. De plus, les rendements locatifs bruts y sont intéressants, se situant en moyenne entre 3% et 4% dans les grandes villes comme Berlin, Hambourg ou Munich. Investir dans l'immobilier allemand présente aussi des avantages fiscaux non négligeables grâce à la convention fiscale franco-allemande. Les revenus fonciers générés en Allemagne ne sont ainsi pas soumis aux prélèvements sociaux français de 17,2%. C'est d'ailleurs ce qui explique le succès de SCPI investies en Allemagne comme Novapierre Allemagne 2, qui affiche un taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de 4,36% en 2023.

L'Espagne et le Portugal, des rendements élevés

La péninsule ibérique attire de plus en plus d'investisseurs français séduits par des prix au mètre carré beaucoup plus faibles qu'en France et des rendements locatifs souvent supérieurs à 5%. En Espagne, le prix moyen au m² se situe autour de 2 000 € dans des villes comme Valence ou Alicante. Au Portugal, il faut compter environ 1 500 € le m² à Lisbonne. Ces deux pays bénéficient aussi d'un régime fiscal intéressant pour les investisseurs étrangers. Au Portugal par exemple, les retraités français peuvent profiter d'une exonération d'impôt sur le revenu pendant 10 ans en s'y installant. Les loyers perçus en Espagne sont quant à eux imposés à un taux fixe de 19% pour les non-résidents, sans prélèvements sociaux.

L'Italie, un marché prometteur

Bien que moins prisée que ses voisins, l'Italie offre de belles perspectives en matière d'investissement locatif. Les prix de l'immobilier y sont attractifs, avec une moyenne de 2 400 € le m² à Rome et de 3 500 € à Milan. Et les rendements locatifs bruts peuvent grimper jusqu'à 6% dans certaines villes touristiques comme Florence ou Venise. Côté fiscalité, l'Italie a mis en place des incitations pour attirer les investisseurs étrangers, comme un taux d'imposition réduit à 7% pendant 10 ans sur les revenus locatifs pour ceux qui transfèrent leur résidence fiscale dans le pays. Les plus-values immobilières sont par ailleurs exonérées d'impôt après 5 ans de détention.

Pays	Avantages fiscaux clés	Secteur immobilier
Allemagne	Pas de prélèvements sociaux français sur les revenus fonciers	Stable et fiable
Espagne	Imposition des loyers à taux fixe 19% sans prélèvements sociaux	Dynamique, axé sur le tourisme
Portugal	Exonération d'impôt sur le revenu pendant 10 ans pour les retraités	Dynamique, axé sur le tourisme
Italie	Imposition réduite à 7% sur les revenus locatifs pendant 10 ans	Diversifié, riche en culture

L'Allemagne, l'Espagne, le Portugal et l'Italie offrent de nombreux atouts pour qui souhaite investir dans l'immobilier locatif en Europe. Des SCPI comme Corum Origin, qui investit dans ces 4 pays, permettent de mutualiser les risques tout en bénéficiant de rendements attractifs, avec un TDVM de 6,26% en 2022. De quoi donner des idées aux investisseurs français en quête de diversification !

Les risques à considérer avant d'investir

Avant de se lancer dans un investissement immobilier en Europe, il est essentiel de bien comprendre et évaluer les risques associés. Même si les opportunités peuvent sembler attrayantes, il ne faut pas négliger les potentiels écueils qui pourraient compromettre la rentabilité et la pérennité de votre patrimoine.

Le risque de perte en capital

Un des principaux risques lorsqu'on investit dans l'immobilier, que ce soit en France ou en Europe, est le risque de perte en capital. Cela signifie que la valeur de votre bien pourrait diminuer au fil du temps, notamment en cas de retournement du marché immobilier. Ce risque est particulièrement présent lorsqu'on investit dans des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), car il n'y a pas de garantie de remboursement du capital initialement investi. Par exemple, si vous investissez dans une SCPI comme Corum Origin, réputée pour ses hauts rendements, vous devez garder à l'esprit que ces performances ne sont pas garanties dans le temps. En cas de crise immobilière ou économique, la valeur des parts de la SCPI pourrait baisser, entraînant une perte en capital pour les investisseurs.

Le risque immobilier et les fluctuations du marché

Un autre risque majeur est le risque immobilier en lui-même, c'est-à-dire les fluctuations des marchés immobiliers qui peuvent faire varier la valeur des biens à la hausse comme à la baisse. Ce risque est d'autant plus important lorsqu'on investit à l'étranger, car on a une moins bonne connaissance des spécificités locales et des tendances du marché. Prenons l'exemple de l'Espagne : même si le pays a connu un fort rebond immobilier ces dernières années, les prix restent en-deçà de leur niveau d'avant la crise de 2008. Un investisseur qui aurait acheté au plus haut du cycle se retrouverait aujourd'hui avec un bien ayant perdu de la valeur.

Pays	Évolution des prix immobiliers entre 2007 et 2020
Espagne	-17,5%
France	+16,7%
Allemagne	+48,3%

Comme le montre ce tableau comparatif, les performances immobilières peuvent être très variables d'un pays européen à l'autre. D'où l'importance d'étudier en détail le marché ciblé et ses perspectives.

Les risques liés à la gestion et à la liquidité

Lorsqu'on investit dans une SCPI, on délègue la gestion à une société spécialisée. C'est ce qu'on appelle le risque lié à la gestion discrétionnaire : on n'a pas de contrôle direct sur le choix des investissements, qui peuvent se révéler plus ou moins performants. Avant d'investir, il est donc crucial de bien étudier la stratégie et le track-record du gestionnaire. Autre point à surveiller : la liquidité. Contrairement à d'autres placements comme les actions, les SCPI ont une liquidité limitée. Cela signifie qu'il n'est pas toujours facile de revendre ses parts rapidement. En cas de besoin de liquidités, vous pourriez devoir attendre plusieurs mois, voire subir une décote sur le prix de vos parts.

« En cas de besoin de liquidités, la vente des parts de SCPI n'est pas garantie et pourrait prendre plusieurs mois. C'est un point à bien intégrer dans sa stratégie d'investissement. » Témoignage d'un conseiller en gestion de patrimoine.

Diversifier pour mutualiser les risques

Face à ces différents risques, une des clés est la diversification. En répartissant ses investissements sur différents types de biens, différentes zones géographiques et différents gestionnaires, on mutualise les risques. Ainsi, si un marché local venait à se retourner, cela serait compensé par de meilleures performances ailleurs. De même, en associant des SCPI de rendement comme Corum Origin à des SCPI plus défensives, on équilibre son portefeuille entre performance et sécurité. Tout est une question d'équilibre et d'horizon de placement.

L'importance de la stabilité économique et politique

Enfin, un critère primordial lorsqu'on investit en Europe est la stabilité économique et politique des pays ciblés. Privilégiez des États avec une croissance solide, une monnaie stable et un cadre juridique protecteur pour les investisseurs. N'hésitez pas à vous faire épauler par des professionnels maîtrisant les spécificités juridiques, fiscales et économiques des pays dans lesquels vous envisagez d'investir. Leur expertise vous aidera à prendre les bonnes décisions pour développer votre patrimoine immobilier européen de manière pérenne et sécurisée.

L'essentiel à retenir sur l'investissement immobilier en Europe

Investir dans l'immobilier européen offre de belles perspectives en 2024, grâce à des marchés dynamiques et une fiscalité attractive. Toutefois, il convient de bien étudier les risques propres à chaque pays et de diversifier ses investissements. L'accompagnement d'un professionnel reste conseillé pour optimiser sa stratégie patrimoniale à l'international et saisir les meilleures opportunités.