Prêt immobilier : taux fixe, modulable et garantie hypothécaire

Les prêts immobiliers sont au cœur de l'accession à la propriété. Cet article explore les différentes options disponibles aux emprunteurs, leurs avantages et inconvénients, afin de les guider dans leur choix pour un investissement serein.

📊 Bon à savoir

En 2022, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers en France s'établissait à 1,39% pour les prêts à taux fixe et 1,42% pour les prêts à taux variable (source Banque de France).

Les différents types de prêt immobilier

Lorsqu'on envisage de financer son projet immobilier, le choix du type de prêt est une étape cruciale. En France, il existe plusieurs types de prêts immobiliers qui répondent à des besoins et profils d'emprunteurs variés. Dans ce chapitre, nous allons passer en revue les principales options disponibles sur le marché, en soulignant leurs caractéristiques, avantages et inconvénients.

Le prêt à taux fixe

Le prêt immobilier à taux fixe est le plus courant en France. Comme son nom l'indique, le taux d'intérêt reste inchangé pendant toute la durée du prêt, ce qui permet à l'emprunteur de connaître précisément le montant de ses mensualités et de mieux planifier son budget. C'est une option rassurante, surtout dans un contexte de taux bas, car elle protège contre une éventuelle remontée des taux. En revanche, si les taux baissent, l'emprunteur ne pourra pas en bénéficier, à moins de renégocier son prêt.

Le prêt à taux variable

Contrairement au taux fixe, le taux variable évolue en fonction d'un indice de référence, généralement l'Euribor. Si cet indice monte, les mensualités augmentent, et inversement. Ce type de prêt comporte donc un risque pour l'emprunteur, mais peut aussi être avantageux si les taux baissent durablement. Certains prêts à taux variable proposent des options de modulation des mensualités, permettant par exemple de les diminuer ou de les suspendre temporairement en cas de coup dur.

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro est un dispositif d'aide à l'accession à la propriété, réservé aux primo-accédants sous conditions de ressources. Comme son nom l'indique, ce prêt ne porte pas intérêt, et peut financer jusqu'à 40% de l'achat du bien immobilier (dans la limite de certains plafonds). Le PTZ n'est accordé que pour l'achat ou la construction d'une résidence principale, et doit obligatoirement être complété par un autre prêt immobilier. Son remboursement peut être différé de 5 à 15 ans selon les revenus de l'emprunteur.

La période de différé

Certains prêts immobiliers proposent une période de différé, pendant laquelle l'emprunteur ne rembourse que les intérêts, voire ne paye aucune mensualité du tout. Cette option peut être intéressante pour les emprunteurs qui anticipent une augmentation de leurs revenus à moyen terme, ou qui ont besoin de lisser leur budget au début du prêt. Attention toutefois, car le différé a un coût : la durée totale du prêt est allongée, et le montant total des intérêts payés est plus élevé. Le choix entre ces différents types de prêt dépend de la situation et des objectifs de chaque emprunteur. Il est important de bien comprendre les caractéristiques de chaque option, et de comparer plusieurs offres avant de s'engager. Le taux effectif global (TAEG) est un indicateur clé à surveiller, car il reflète le coût total du prêt, en incluant les intérêts mais aussi les frais et assurances obligatoires. A noter enfin que les prêts immobiliers sont encadrés par des règles strictes, comme le taux d'usure, taux maximum légal au-delà duquel un prêt est considéré comme usuraire.

Les éléments clés d'un prêt immobilier

Le prêt immobilier est un engagement financier important qui nécessite une bonne compréhension de ses différents éléments constitutifs. Parmi eux, on retrouve le montant emprunté, la durée du prêt, les taux d'intérêt et l'amortissement du prêt. Tous ces éléments vont déterminer le coût total du crédit et les mensualités à rembourser.

Le montant emprunté et la durée du prêt

Le montant emprunté correspond à la somme d'argent que la banque met à disposition de l'emprunteur pour financer son projet immobilier. Ce montant dépend de plusieurs facteurs comme l'apport personnel, la capacité d'emprunt et le prix du bien immobilier. La durée du prêt, quant à elle, représente le nombre d'années sur lesquelles l'emprunteur va rembourser son crédit. En général, elle varie entre 10 et 25 ans. Plus la durée du prêt est longue, plus le montant des mensualités sera faible, mais le coût total du crédit sera plus élevé en raison des intérêts. À l'inverse, une durée plus courte implique des mensualités plus élevées, mais un coût total du crédit réduit.

Les taux d'intérêt : fixe ou variable

Le taux d'intérêt est le pourcentage appliqué au capital emprunté que l'emprunteur doit rembourser en plus du capital. Il existe deux types de taux :

• Le taux fixe : il reste le même pendant toute la durée du prêt, ce qui permet à l'emprunteur de connaître à l'avance le montant de ses mensualités.
• Le taux variable : il évolue en fonction d'un indice de référence (comme l'Euribor), ce qui peut faire varier le montant des mensualités à la hausse ou à la baisse.

Voici un exemple de tableau comparatif des mensualités selon différents montants empruntés et taux d'intérêt :

Montant emprunté	Durée	Taux fixe	Mensualité
150 000 €	20 ans	1,5%	693 €
200 000 €	25 ans	2%	848 €
250 000 €	20 ans	1,8%	1 257 €

L'amortissement du prêt

L'amortissement du prêt correspond à la façon dont le capital emprunté est remboursé au fil des mensualités. Il existe différents types d'amortissement :

• L'amortissement constant : le capital remboursé est le même chaque mois, tandis que les intérêts diminuent progressivement.
• L'amortissement progressif : les mensualités augmentent avec le temps, ce qui permet de rembourser plus de capital vers la fin du prêt.
• L'amortissement in fine : seuls les intérêts sont remboursés chaque mois, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.

Les frais annexes

En plus du capital et des intérêts, d'autres frais viennent s'ajouter au coût total du crédit immobilier :

• Les frais de dossier : ils correspondent aux frais administratifs liés à la mise en place du prêt.
• Les frais de notaire : ils sont liés à l'acte authentique de vente et représentent environ 7 à 8% du prix d'achat du bien immobilier.
• Les frais d'assurance emprunteur : cette assurance, obligatoire, permet de couvrir les risques de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi.

Le taux effectif global (TAEG)

Le TAEG est un indicateur qui permet de comparer les offres de prêt entre elles. Il inclut non seulement le taux d'intérêt, mais aussi tous les frais annexes (frais de dossier, assurance emprunteur, etc.). C'est donc un indicateur plus fiable que le simple taux d'intérêt pour évaluer le coût réel d'un crédit immobilier. Bien comprendre les différents éléments constitutifs d'un prêt immobilier est essentiel pour faire le bon choix et optimiser son financement. N'hésitez pas à comparer les offres et à négocier avec les banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.

La garantie hypothécaire et autres sûretés

Lorsqu'on parle de prêt immobilier, la question des garanties est incontournable. Pour se prémunir contre les risques d'impayés, les établissements prêteurs exigent systématiquement des sûretés de la part des emprunteurs. Parmi ces garanties, l'hypothèque occupe une place prépondérante.

Qu'est-ce qu'une garantie hypothécaire ?

La garantie hypothécaire, également appelée hypothèque conventionnelle, est une sûreté réelle prise sur un bien immobilier. Concrètement, cela signifie que le bien concerné est donné en garantie à la banque. En cas de défaillance de l'emprunteur, l'établissement prêteur pourra alors saisir le bien et le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues. L'hypothèque est inscrite auprès du service de publicité foncière et reste valable jusqu'à la fin du prêt immobilier. Son coût est généralement compris entre 1% et 2% du montant emprunté. Par exemple, pour un prêt de 200 000€, les frais d'hypothèque se situeront entre 2 000€ et 4 000€.

Les autres types de garanties

Si l'hypothèque est la garantie la plus courante, il existe d'autres options :

• Le cautionnement : une personne physique ou morale se porte garante du remboursement du prêt. En cas d'impayé, c'est la caution qui devra payer à la place de l'emprunteur.
• Le nantissement : un bien mobilier (véhicule, œuvre d'art, valeurs mobilières...) est donné en garantie à la banque.
• L'assurance emprunteur : bien que facultative, elle est quasiment toujours exigée par les banques. Elle prend en charge le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou perte d'emploi de l'emprunteur.

L'importance des garanties pour les banques

Du point de vue des établissements prêteurs, les garanties sont indispensables pour limiter les risques. Elles jouent un rôle déterminant dans l'octroi du prêt et ses conditions :

• Un dossier avec de solides garanties aura plus de chances d'être accepté qu'un dossier sans garantie.
• Les garanties permettent d'emprunter sur une durée plus longue et/ou à un taux plus avantageux.
• Le niveau de garantie influe directement sur le taux d'usure, c'est-à-dire le taux maximum légal que les banques peuvent pratiquer. Plus les garanties sont élevées, plus le taux d'usure sera bas.

Bien que les garanties représentent un coût non négligeable pour l'emprunteur, elles sont incontournables pour mener à bien un projet immobilier. En sécurisant le prêt, elles permettent d'accéder à de meilleures conditions de financement et de concrétiser plus facilement son achat.

Les démarches pour obtenir un prêt immobilier

L'obtention d'un prêt immobilier est une étape cruciale dans la concrétisation de votre projet d'achat immobilier. Il est essentiel de bien comprendre les différentes démarches à entreprendre et les conditions requises pour maximiser vos chances d'obtenir un financement adapté à votre situation.

Préparer son dossier de prêt immobilier

La première étape consiste à rassembler les documents nécessaires pour constituer votre dossier de demande de prêt. Vous devrez fournir des pièces justificatives concernant votre identité, votre situation professionnelle et financière, ainsi que des informations sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Voici une liste non exhaustive des documents à fournir :

• Pièce d'identité
• Justificatifs de domicile
• Contrat de travail et bulletins de salaire des 3 derniers mois
• Avis d'imposition des 2 dernières années
• Relevés bancaires des 3 derniers mois
• Compromis de vente ou promesse d'achat du bien immobilier

Évaluer sa capacité d'emprunt et son taux d'endettement

Avant de déposer votre demande de prêt, il est crucial d'évaluer votre capacité d'emprunt et votre taux d'endettement. La capacité d'emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et charges. Le taux d'endettement, quant à lui, représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits. Les banques exigent généralement un taux d'endettement inférieur à 33% pour accorder un prêt immobilier. Pour estimer votre capacité d'emprunt et vos mensualités, vous pouvez utiliser des outils de simulation en ligne proposés par les banques ou les courtiers. Ces simulateurs prennent en compte différents paramètres tels que :

• Vos revenus mensuels nets
• La durée souhaitée du prêt
• Le taux d'intérêt (taux fixe ou variable)
• L'assurance emprunteur
• Les frais de garantie (caution, hypothèque)

Négocier les conditions du prêt

Une fois votre dossier constitué et votre capacité d'emprunt évaluée, vous pouvez démarcher plusieurs banques pour obtenir des propositions de prêt. N'hésitez pas à négocier les conditions du prêt, notamment le taux d'intérêt, les frais de dossier, et les garanties exigées. Depuis la loi Lagarde de 2010, vous avez également la possibilité de faire jouer la concurrence pour l'assurance emprunteur en choisissant un contrat autre que celui proposé par la banque (délégation d'assurance).

Taux d'intérêt et taux effectif global (TEG)

Le taux d'intérêt est l'un des éléments clés à prendre en compte lors de la négociation. Il peut s'agir d'un taux fixe, qui reste constant durant toute la durée du prêt, ou d'un taux variable, qui évolue en fonction d'un indice de référence. Le taux effectif global (TEG) inclut, quant à lui, le taux d'intérêt nominal ainsi que l'ensemble des frais liés au prêt (frais de dossier, assurance, garantie). C'est ce taux qui permet de comparer efficacement les offres de prêt entre elles.

Clause suspensive dans le compromis de vente

Lors de la signature du compromis de vente, il est fortement recommandé d'y inclure une clause suspensive d'obtention du prêt. Cette clause conditionne la vente du bien à l'obtention du financement par l'acheteur dans un délai imparti. Si le prêt est refusé, l'acheteur peut se rétracter sans perdre son dépôt de garantie.

Obtention du prêt et déblocage des fonds

Une fois votre dossier accepté par la banque, vous recevrez une offre de prêt détaillant les conditions du crédit (montant, durée, taux, assurance, garanties). Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours minimum avant de donner votre accord en retournant l'offre signée à la banque. Après l'expiration du délai de rétractation légal et la levée des éventuelles conditions suspensives, les fonds seront débloqués par la banque au moment de la signature de l'acte authentique chez le notaire. En suivant ces différentes étapes et en vous entourant de professionnels compétents (courtier, notaire), vous mettrez toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt immobilier adapté à votre projet et à votre situation financière.

L'essentiel à retenir sur les prêts immobiliers

Le prêt immobilier choisi doit correspondre au mieux à la situation de l'emprunteur et à ses objectifs. Si les prêts à taux fixe offrent une stabilité rassurante, les prêts à taux variables peuvent s'avérer intéressants en cas de baisse des taux. Quant aux garanties, elles sont indispensables pour rassurer les banques, mais représentent un coût supplémentaire à ne pas négliger. Le marché de l'immobilier évoluant constamment, il est conseillé de bien s'informer et de comparer les offres avant de se lancer.