Que devez-vous vérifier avant d’acheter ou de vendre une maison ?

Lors de l’achat d’un bien immobilier, il est très important de vérifier que son état actuel est conforme à l’urbanisme (c’est-à-dire aux permis de construire avec lesquels il a été construit) et du point de vue cadastral.

Comment vérifier la conformité urbaine d’un bien immobilier ?

Dans cet article, on parlera de la conformité urbaine. Si cette celle-ci n’existe pas, l’acte de vente ne peut pas être stipulé. Mais attention : le notaire se contente de certifier la déclaration du vendeur, mais comme il n’est pas un technicien, il ne vérifiera pas sa véracité.

Pour cette raison, si un vendeur déclare – peut-être de bonne foi – que son bien est “conforme”, alors qu’en réalité il ne l’est pas, l’acte est nul et non avenu, et il peut être découvert même après des années, avec tous les problèmes qui s’ensuivent. Il est donc toujours conseillé de faire appel à un technicien (architecte, ingénieur ou géomètre) pour vérifier la conformité de la maison que vous achetez.

D’un point de vue urbanistique, il est nécessaire de vérifier que la propriété, telle qu’elle est, est conforme à la dernière qualification présentée dans la municipalité.

S’il n’a jamais été rénové au fil des ans, il faut vérifier sa pertinence par rapport au permis de construire avec lequel il a été construit (ou au permis de construire ou à la licence de construction, selon l’époque de la construction).

Conformité urbaine d’un bien immobilier en cas de rénovation 

Si, en revanche, il a été rénové, il faudra vérifier que l’autorisation nécessaire (Dia, Scia ou Cila) a été présentée.  Mais il faut aussi dire que souvent, dans le cas de bâtiments très anciens, il est difficile de trouver le permis de construire original.

Si la propriété a été construite avant 1942, pas de problème : la loi d’urbanisme n’est pas encore entrée en vigueur et aucun permis de construire n’est nécessaire.

À condition, bien sûr, que le bâtiment n’ait pas été touché par des interventions au cours de toutes ces années, auquel cas le titre respectif est bien sûr nécessaire. On la retrouve souvent dans les actes de vente, en l’absence de référence au permis avec lequel elle a été construite, les mots “construction avant 1967”.

En fait, avant 1967, il n’était pas nécessaire de demander un permis de construire pour construire en dehors de la ville, avec l’entrée en vigueur le 1er septembre de la “Legge Ponte” (loi sur les ponts), cette possibilité a disparu.

Toutefois, pour que cette diction soit valable, et donc que le bâtiment ne soit pas abusif, il faut qu’il se situe en dehors du centre alors habité, qui correspond généralement au centre historique actuel d’une ville, et qu’il puisse être prouvé qu’il a été construit à une époque antérieure. Un bien immobilier peut être vendu même si le certificat d’utilité n’a pas encore été délivré, si en tout cas la demande a été faite ou si l’acheteur le fera, sous réserve d’un accord avec le vendeur.

C’est pourquoi les conseils d’un technicien sont également essentiels pour éviter d’acheter un bien qui ne répond pas aux exigences hygiéniques et sanitaires requises pour l’obtenir.