En bref : Le marché des SCPI en 2026 se caractérise par une forte sélectivité. Les rendements moyens tournent autour de 4,72%, mais les meilleures SCPI dépassent 7%. Pour comparer rapidement les véhicules disponibles par stratégie (rendement, européenne, thématique), les nombreuses scpi proposées par epargnoo.com constituent un bon point de départ avant d’affiner votre sélection. L’enjeu n’est plus de choisir si investir, mais lesquelles choisir et comment les combiner.
Sommaire
- Le marché des SCPI en 2026 : état des lieux
- SCPI de bureaux et commerces : Corum Origin, Épargne Pierre, Primopierre
- SCPI spécialisées santé et logistique : Primovie, PF Hospitalité Europe, Activimmo
- SCPI fiscales et Iroko Zen
- Comment investir : ticket d’entrée, frais et stratégies
- Comment construire une allocation multi-SCPI en 2026
1. Le marché des SCPI en 2026 : état des lieux
Une phase de réajustement, pas d’effondrement
Depuis 2023, le marché de la pierre-papier traverse une recomposition profonde. La hausse des taux directeurs de la BCE a forcé une revalorisation à la baisse de nombreux actifs immobiliers, parfois de 15 à 20% sur les SCPI exposées aux bureaux franciliens.
Mais en 2026, la situation se normalise :
● La BCE marque une pause, voire amorce de légères baisses de taux.
● Les SCPI qui ont anticipé la correction en révisant tôt leurs prix de part entrent en phase de stabilisation.
● Les SCPI récentes, ayant acquis leurs actifs dans un marché ajusté, affichent les meilleures perspectives de rendement.
💡 À retenir : 2026 représente potentiellement l’un des meilleurs points d’entrée de la décennie pour des SCPI ayant déjà intégré le choc des taux.
Rendements : une moyenne qui masque de fortes disparités
Le taux de distribution moyen (TDVM) s’établit à 4,72% en 2024, contre 4,52% l’année précédente.
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Performance |
Taux de distribution |
| SCPI les plus performantes | > 7% |
| Moyenne du marché | ~4,72% |
| SCPI historiques en difficulté | < 3,5% |
Cette hétérogénéité reflète directement la qualité des patrimoines, la stratégie des sociétés de gestion et la pertinence des positionnements sectoriels.
Collecte et capitalisation : le marché fait son tri
La collecte brute est tombée à 4,7 milliards d’euros en 2024, loin des 10 à 16 milliards observés au pic du cycle précédent. Ce recul ne traduit pas un désintérêt pour la pierre-papier, mais une sélectivité accrue des épargnants.
La capitalisation globale se maintient autour de 88 à 90 milliards d’euros, signe que les fondamentaux du marché restent solides.
Conséquences pour l’investisseur en 2026 :
● Les SCPI qui continuent de collecter disposent d’un avantage pour saisir les opportunités d’acquisition à bon prix.
● Les fonds confrontés à des retraits importants peuvent être contraints de vendre des actifs dans un marché encore fragile, pesant sur la valeur des parts.
SCPI de rendement vs SCPI de plus-value : quelle différence ?
La frontière entre ces deux univers tend à s’estomper en 2026. Les meilleures SCPI parviennent désormais à combiner rendement locatif satisfaisant et potentiel de plus-value.
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Profil |
Objectif |
Rendement courant |
Horizon recommandé |
| SCPI de rendement | Revenus réguliers | 4,5 – 7%+ | 8 ans minimum |
| SCPI de plus-value | Revalorisation du capital | Plus faible | 10 ans+ |
Règle pratique : dans un patrimoine équilibré, on retrouve généralement 60 à 80% de SCPI de rendement et 20 à 40% de SCPI à dominante patrimoniale.
2. SCPI de bureaux et commerces
Corum Origin : la référence européenne diversifiée
Lancée en 2012, Corum Origin s’est imposée comme l’une des SCPI les plus solides du marché.
Ses points forts :
● Taux de distribution systématiquement supérieur à 6%, TRI à 10 ans proche de 7%
● Diversification sur plus d’une dizaine de marchés européens
● Stratégie opportuniste : bureaux, commerces, santé, hôtellerie, locaux d’activités
● Avantage fiscal : les loyers étrangers bénéficient d’une fiscalité allégée pour les investisseurs français fortement imposés
Son principal inconvénient : des frais de souscription significatifs, qui imposent un horizon d’au moins 8 à 10 ans pour lisser leur impact.
Pour qui ? Un investisseur français fiscalisé, cherchant un rendement solide sur le long terme avec une exposition internationale.
Épargne Pierre (Atland Voisin) : ancrage tertiaire français et régional
Épargne Pierre privilégie une approche « France profonde » : grandes métropoles, périphéries immédiates des villes, commerces de proximité et retail parks alimentaires.
Ses points forts :
● Taux de distribution supérieur à 5%, TRI à 10 ans > 5%
● Portefeuille progressivement rééquilibré vers des actifs plus résilients
● Politique active de rénovation énergétique pour limiter le risque d’obsolescence
● Particulièrement adaptée via assurance-vie pour les contribuables dans les tranches supérieures
Pour qui ? Un investisseur souhaitant s’exposer au marché tertiaire français sans se concentrer sur l’Île-de-France.
Primopierre : un pari sur le redressement des bureaux
Primopierre fait partie des SCPI les plus touchées par la correction récente. Très exposée aux bureaux franciliens, elle a subi de plein fouet les effets du télétravail et de la rationalisation des surfaces.
Situation en 2026 :
● Taux de distribution autour de 3,5 à 4%
● Baisses de prix de part sensibles
● Plan de repositionnement engagé : arbitrages, modernisation, montée en gamme énergétique
Pour qui ? Des profils avertis, prêts à assumer un risque plus élevé en échange d’un pari sur le rebond du segment bureaux. À cantonner à une poche minoritaire du portefeuille.
Le Taux d’Occupation Financier (TOF) : l’indicateur clé à surveiller
Le TOF mesure la proportion des surfaces effectivement louées. C’est l’un des meilleurs baromètres de la santé d’une SCPI tertiaire.
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TOF |
Interprétation |
| > 94-95% | Patrimoine bien géré, vacance maîtrisée |
| 90-94% | Vigilance recommandée |
| < 90% | Signal d’alerte — à analyser en détail |
⚠️ Nuance importante : une vacance temporairement plus élevée peut s’expliquer par une stratégie volontariste (immeuble en travaux, repositionnement). Lisez toujours les rapports trimestriels pour distinguer vacance subie et vacance maîtrisée.
3. SCPI spécialisées santé et logistique
Primovie : miser sur les besoins structurels en santé
Gérée par Primonial REIM, Primovie est l’une des plus grandes SCPI spécialisées dans la santé et l’éducation en Europe (EHPAD, cliniques, centres de soins, résidences médicalisées).
L’argument central : les besoins en infrastructures de santé sont structurels et relativement décorrélés des cycles économiques.
Points d’attention :
● Taux de distribution autour de 4% — en retrait par rapport aux meilleures SCPI de rendement
● Risques réglementaires spécifiques (financement public, normes sanitaires)
● Politique de tri renforcée des locataires après les scandales dans le secteur des EHPAD
Pour qui ? Un investisseur long terme recherchant un socle défensif, idéalement via assurance-vie. À ne pas surpondérer.
PF Hospitalité Europe (Perial) : profiter de la reprise de l’hôtellerie
SCPI originale centrée sur l’immobilier d’hospitalité : hôtels, résidences gérées, hébergements pour étudiants et jeunes actifs, à travers toute l’Europe.
Ses atouts :
● Cible les actifs exploités par des opérateurs reconnus, avec des baux souvent indexés sur le chiffre d’affaires
● Profite de la forte reprise du tourisme européen et du voyage d’affaires
● Taux de distribution autour de 4% avec un potentiel de progression
Ses risques : plus grande sensibilité aux cycles économiques et géopolitiques (crise sanitaire, choc sur le transport aérien, récession).
Pour qui ? Un complément thématique pour des investisseurs à l’aise avec un profil de risque légèrement plus élevé.
Activimmo (Alderan) : la logistique comme tendance de fond
Activimmo est la SCPI de référence du segment logistique : entrepôts, plateformes de messagerie, hubs urbains, locaux d’activités à proximité des grands axes de transport.
Ses points forts :
● Taux de distribution autour de 5,5%
● TOF élevé, porté par des baux longs et des locataires industriels de premier plan
● Capitalisation dépassant le milliard d’euros
● Combinaison d’actifs grands et granulaires, proches des consommateurs finaux
Tendance de fond : l’essor du e-commerce et des exigences de livraison rapide renforcent durablement la valeur de ces actifs.
Pour qui ? Un investisseur souhaitant s’exposer à la digitalisation du commerce via un véhicule clé en main et diversifié.
4. SCPI fiscales et Iroko Zen
Iroko Zen : rendement élevé sans frais de souscription
Iroko Zen n’est pas à proprement parler une SCPI fiscale, mais elle répond à un besoin similaire : optimiser son investissement immobilier pour un contribuable fortement imposé.
Ses caractéristiques :
● Aucun frais de souscription — une rareté sur le marché
● Taux de distribution ayant dépassé 7% sur ses premières années
● Revenus majoritairement étrangers → fiscalité allégée en détention directe
● En assurance-vie : les loyers ne sont pas imposés immédiatement mais capitalisés
Faut-il encore investir dans des SCPI Pinel ou Malraux en 2026 ?
La réponse dépend largement de votre situation fiscale.
Inconvénients à peser :
● Durée de blocage souvent longue (12 à 15 ans)
● Complexité réglementaire accrue
● Rendements courants inférieurs aux SCPI de rendement classiques
Règle d’or : ne choisissez jamais une SCPI uniquement pour son avantage fiscal. La qualité du patrimoine et la stratégie de gestion doivent primer. La fiscalité est un bonus, pas un moteur de décision.
5. Comment investir : ticket d’entrée, frais et stratégies {#strategies}
Pleine propriété ou démembrement temporaire ?
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Mode de détention |
Pour qui ? |
Avantage principal |
| Pleine propriété | Investisseur cherchant des revenus immédiats | Simplicité, loyers perçus dès la jouissance |
| Nue-propriété (5-15 ans) | Contribuable fortement imposé préparant sa retraite | Décote sur le prix (-20% à -30%), aucune fiscalité pendant la période |
| Usufruit temporaire | Personne morale ou foncière familiale | Maximisation des revenus sur une courte période |
Les frais à ne pas négliger
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Type de frais |
Niveau habituel |
Exception |
| Frais de souscription | 8 à 12% | Iroko Zen, Remake Live : 0% |
| Frais de gestion annuels | 8 à 12% des loyers | — |
Pour comparer objectivement des SCPI, regardez le Total Expense Ratio (TER) : il agrège l’ensemble des frais annuels rapportés à la valeur du patrimoine.
Délai de jouissance et Report à Nouveau (RAN)
Délai de jouissance : période entre votre souscription et le premier versement de loyers (généralement 3 à 6 mois). Il ampute mécaniquement le rendement de votre première année — à intégrer dans votre calcul.
Report à Nouveau (RAN) : réserves constituées par la SCPI, équivalentes à quelques mois de distribution. Un RAN confortable (1 à 2 mois) est un amortisseur de risque. En 2026, après une période chahutée, privilégiez les SCPI disposant encore d’un RAN solide.
Sortir d’une SCPI : ce qu’il faut savoir
Les parts de SCPI ne se revendent pas comme des actions en bourse. La liquidité est plus contrainte :
● SCPI à capital variable : rachat par la société de gestion, délais variables
● SCPI à capital fixe : passage par un carnet d’ordres, délais pouvant aller de quelques jours à plusieurs mois
⚠️ Vérifiez avant d’investir : le volume d’échanges sur le marché secondaire, la stabilité historique du prix de part et l’existence éventuelle d’un stock de parts en attente de retrait.
6. Comment construire une allocation multi-SCPI en 2026
Une allocation typique équilibrée
Ne misez pas tout sur une seule SCPI. Une allocation diversifiée vous protège des risques liés à une société de gestion, un secteur ou une géographie.
Exemple d’allocation équilibrée :
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Poche |
Type |
Exemples |
Pondération |
| Socle | SCPI européenne diversifiée | Corum Origin, Iroko Zen | 35-40% |
| Tertiaire France | SCPI solide hexagonale | Épargne Pierre | 25-30% |
| Thématique | Logistique ou santé | Activimmo, Primovie | 20-25% |
| Opportuniste | SCPI jeune ou décotée | Transitions Europe, Sofidynamic | 10-15% |
Adapter son allocation à son profil
En quête de revenus immédiats → 70-80% de SCPI de rendement robustes + 20-30% de thématiques offensives.
En phase de constitution de capital → Surpondérer les SCPI à fort potentiel de revalorisation, éventuellement en nue-propriété, tout en conservant un socle de fonds diversifiés.
La SCPI : un pilier parmi d’autres
La SCPI n’est pas une solution miracle. Elle trouve sa meilleure place dans un patrimoine déjà constitué d’une épargne de précaution, de placements financiers (fonds euros, ETF, obligations) et éventuellement d’immobilier en direct.
Bien choisies et bien combinées, les SCPI peuvent jouer en 2026 un rôle central dans une stratégie patrimoniale performante — à condition de les aborder avec méthode, exigence, et un regard critique sur les promesses de rendement trop alléchantes.