Si vous vous adressez à une banque pour obtenir un prêt immobilier, vous entrez dans une voie - l'enquête dite hypothécaire - caractérisée par plusieurs étapes, parfois difficiles à comprendre pour des non-experts. Dans ce billet, nous souhaitons vous aider à clarifier un peu les choses.
Les étapes de l'enquête sur un prêt
Elles sont assez similaires d'une banque à l'autre, mais avec les particularités de chaque institution.
L'enquête commence avec la signature de la demande de prêt et la présentation à la banque sélectionnée des documents nécessaires.
Certains documents sont les mêmes pour toutes les banques et pour tout type de demandeur de prêt hypothécaire, d'autres sont propres à la banque et à la situation personnelle, financière et patrimoniale du demandeur.
La première étape
La première phase de l'évaluation de la banque est de type crédit au sens strict.
En d'autres termes, les revenus et la situation financière de l'emprunteur (et des éventuels garants), c'est-à-dire sa capacité à rembourser le prêt, sont analysés en détail.
Les principaux aspects examinés sont les suivants :
a) Revenus : type (revenus d'un emploi, d'une activité indépendante, d'une entreprise, de bâtiments, etc.), montant, continuité dans le temps, stabilité (ancienneté) ;
b) Les engagements financiers : le montant des autres prêts personnels et des prêts hypothécaires en cours, les échéances et le montant des versements correspondants ;
c) Actifs : épargne et tout autre bien immobilier détenu ;
d) Rapport entre le montant du prêt et le prix (ou la valeur) du bien (techniquement "LTV = loan to value") : Plus le prêt demandé est faible par rapport au prix/à la valeur du bien, plus la banque est encline à accorder le prêt et à appliquer un taux d'intérêt bas .
e) Charges familiales : membres du ménage à charge.
L'évaluation du crédit est suivie d'une évaluation comportementale dans le domaine financier.
La banque vérifie (en consultant des bases de données publiques et privées) quel a été le comportement de la personne qui demande le prêt (l'emprunteur), et des éventuels garants, pour rembourser plus ou moins à temps d'autres prêts personnels ou engagements financiers contractés. Toujours par le biais des bases de données, la présence de protestations ou d'autres preuves préjudiciables, telles que des hypothèques judiciaires, des participations ou des positions dans des sociétés en faillite ou en redressement judiciaire ou d'autres preuves négatives, est vérifiée.
La dernière analyse effectuée par la banque concerne la destination (ou l'objet) de la demande de prêt, c'est-à-dire : achat d'une première maison, achat d'une deuxième maison, rénovation, liquidité, etc.
Il est important que la "congruence" de la demande avec le contexte du demandeur du prêt soit assurée. Par exemple, la banque finance à peine l'achat d'un bureau par une famille. Ou s'il s'agit de l'achat de la première maison par une famille, il est logique que la banque demande la participation des deux conjoints, même si formellement les revenus de l'un d'eux peuvent être suffisants.
Cette première phase de l'évaluation du crédit se termine par un avis qui, s'il est positif, permet de passer aux étapes suivantes de l'enquête : pré-délibération ou évaluation des revenus.
Certaines banques publient une résolution officielle (écrite) pour cette première phase de l'enquête, très utile pour ceux qui sont sur le point d'acheter une maison et qui veulent connaître le montant maximum qui peut être accordé par la banque.
La deuxième étape
La deuxième phase d'évaluation de la demande de prêt concerne un aspect purement technique de la propriété.
La banque charge son propre expert d'inspecter le bien hypothéqué afin de vérifier que le bien est correctement inscrit au registre foncier, que le cadastre est conforme et que la régularité de l'urbanisme est respectée, c'est-à-dire qu'il n'y a pas eu d'abus de construction.
Le technicien vérifie que le bien immobilier a un permis de construire régulier et qu'il répond aux exigences formelles et matérielles d'habitabilité (de nombreuses banques exigent un certificat d'habitabilité). L'état de conservation et d'entretien doit être tel que le bien puisse servir de garantie hypothécaire, conformément à l'objet du prêt.
Enfin, l'évaluateur procède à une estimation de la valeur commerciale du bien.
Toutes ces données sont incluses dans un rapport d'évaluation qui est remis à la banque. L'évaluation est examinée par la banque et si le bien est jugé convenable et d'une valeur proportionnelle au prêt demandé, la banque passe à l'étape suivante de l'évaluation.
La troisième étape
La troisième étape de l'évaluation de la demande de prêt est de nature juridico-légale.
La banque demande au notaire auquel le demandeur du prêt fait confiance d'établir un document appelé Rapport Préliminaire Notarial (R.N.P.) : ce document vérifie la propriété et la légitimité du bien, c'est-à-dire si le propriétaire est bien celui qui résulte des documents déjà en possession de la banque, l'absence de toute charge sur celui-ci (sous forme d'hypothèques ou de saisies, etc.) et les transferts de propriété survenus au cours des vingt dernières années. Le R.N.P. est examiné par la banque en même temps que l'évaluation afin qu'il y ait la certitude que le bien évalué correspond au bien à hypothéquer. Dans l'évaluation juridico-légale, il est très important de savoir comment le bien est parvenu au propriétaire. Par exemple, dans le cas d'un bien reçu par donation, les droits des héritiers peuvent être lésés et de nombreuses banques sont réticentes à accorder un financement hypothécaire. En outre, des contrôles sont effectués sur le vendeur du bien dans des bases de données publiques afin de s'assurer que le vendeur n'est pas en état d'insolvabilité. En fait, tout créancier pourrait être lésé par la vente.
La résolution finale de l'hypothèque et le contrat de prêt
Si l'avis de crédit positif sur le demandeur du prêt est accompagné d'une évaluation positive du point de vue technique et immobilier et qu'il n'y a pas de problèmes du point de vue juridique, la banque procède à la décision finale du prêt, c'est-à-dire à l'engagement de débourser le prêt demandé, garanti par l'hypothèque sur le bien immobilier indiqué pendant l'enquête (dans les prêts immobiliers, l'hypothèque est normalement enregistrée sur le bien immobilier acheté ou rénové).
La résolution finale du prêt est suivie après un court laps de temps par la phase contractuelle, qui comprend :
-La remise de la documentation précontractuelle (ESIS - projet de contrat - document de synthèse), que la banque est tenue de fournir aux emprunteurs afin de les informer pleinement des coûts et des clauses contractuelles ;
- La signature du contrat de financement avec le notaire ;
- Nous discuterons en détail de cette phase contractuelle dans un autre article.
Commentaires sur l'enquête sur les prêts hypothécaires
Toutes les étapes ci-dessus sont d'égale importance.
Un avis de crédit positif sur le demandeur du prêt, non étayé par une évaluation appropriée du point de vue de la propriété technique, n'entraîne pas le déboursement du prêt par la banque.
Même chose en cas de problèmes juridiques liés à l'achat d'un bien immobilier : le demandeur est sanctionné par la banque, mais pas s'il achète ce bien spécifique.
La banque peut accorder le prêt à la personne, mais en même temps ne peut pas procéder au décaissement pour les raisons suivantes : bien de valeur insuffisante par rapport au montant du prêt demandé, caractéristiques inadaptées, type inadapté (par exemple, il s'agit d'un magasin et non d'une maison), vendeur inadapté (par exemple, échec ou protestation) ou origine inadaptée (par exemple, don).
