Tout savoir sur le financement immobilier : prêt, crédit-bail et taux d’intérêt

Le financement immobilier implique différentes options telles que le prêt, le crédit-bail et la compréhension des taux d'intérêt. Cet article explore en profondeur ces sujets cruciaux pour tout projet d'achat immobilier.

📈 Bon à savoir

D'après les dernières données de la Banque de France, le taux d'intérêt moyen des prêts immobiliers sur 20 ans en France était de 1,37% en juillet 2022, contre 1,2% un an auparavant. Cette augmentation, bien que modérée, illustre l'impact de la conjoncture économique sur le coût du financement immobilier.

Comprendre le prêt immobilier et le taux d'intérêt

Le prêt immobilier est un financement proposé par les banques et organismes de crédit pour aider les particuliers à acquérir un bien immobilier. Le taux d'intérêt est un élément clé du prêt immobilier, car il détermine le coût total du crédit et les mensualités de remboursement. Comprendre le fonctionnement du taux d'intérêt est essentiel pour bien choisir son prêt immobilier et optimiser son financement.

Qu'est-ce que le taux d'intérêt d'un prêt immobilier ?

Le taux d'intérêt d'un prêt immobilier correspond au pourcentage du capital emprunté que l'emprunteur devra payer en plus du remboursement du capital. Il représente la rémunération de la banque pour le service rendu et le risque pris en accordant le prêt. Le taux d'intérêt s'exprime en pourcentage annuel et peut être fixe ou variable. Le taux d'intérêt a un impact direct sur le coût total du crédit et les mensualités de remboursement. Plus le taux est élevé, plus le coût du crédit sera important et les mensualités élevées. À l'inverse, un taux bas permettra de réduire le coût total du prêt et d'alléger les mensualités.

Les facteurs qui influencent le taux d'intérêt

Plusieurs éléments vont influencer le taux d'intérêt proposé par la banque :

• La durée du prêt : plus la durée est longue, plus le taux sera élevé pour compenser le risque pris par la banque
• Le montant emprunté : les taux sont souvent dégressifs en fonction du montant du prêt
• L'apport personnel : un apport conséquent permettra de rassurer la banque et d'obtenir un meilleur taux
• La situation de l'emprunteur : revenus, stabilité de l'emploi, endettement sont analysés pour définir le taux
• L'objet du prêt : certains types de biens (neuf, ancien, travaux) peuvent bénéficier de taux préférentiels
• La conjoncture économique et financière : le niveau des taux directeurs de la BCE et l'inflation influencent les taux des banques

Évolution récente des taux immobiliers en France

Ces dernières années, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont atteint des niveaux historiquement bas en France sous l'effet d'une politique monétaire accommodante de la BCE. Cela a stimulé le marché immobilier en rendant le crédit très attractif. Cependant, depuis début 2022, les taux sont repartis à la hausse dans un contexte d'inflation élevée et de remontée des taux directeurs. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers s'établit à 1,38% en avril 2023 toutes durées confondues, contre 1,06% un an plus tôt.

Durée du prêt	Taux moyen avril 2023	Évolution sur 1 an
15 ans	1,30%	+0,35%
20 ans	1,38%	+0,32%
25 ans	1,52%	+0,31%

Malgré cette remontée, les taux de crédit immobilier restent attractifs en comparaison historique. Mais cette tendance haussière devrait se poursuivre dans les mois à venir, ce qui incitera les emprunteurs à soigneusement comparer les offres de prêt et négocier leur taux pour optimiser leur financement immobilier.

Rôle de l'apport personnel et capacité d'emprunt

L'apport personnel joue un rôle déterminant dans l'obtention d'un prêt immobilier et la détermination de la capacité d'emprunt. Plus l'apport est conséquent, plus les conditions du prêt seront favorables à l'emprunteur. Analysons en détail l'importance de l'apport personnel et son impact sur les modalités du crédit immobilier.

Montant de l'apport personnel requis par les banques

En règle générale, les établissements bancaires français exigent un apport personnel représentant au minimum 10% du coût total de l'opération immobilière. Cependant, ce pourcentage peut varier selon le profil de l'emprunteur et la nature du projet :

• Pour un primo-accédant, l'apport demandé se situe généralement entre 10% et 20%
• Pour un investissement locatif, les banques peuvent requérir jusqu'à 30% d'apport
• Dans le cadre d'une acquisition de résidence principale, un apport de 15% à 20% est couramment demandé

Plus l'apport est élevé, plus il rassure la banque sur la capacité de l'emprunteur à faire face à ses échéances de remboursement. Un apport conséquent démontre aussi l'implication financière de l'emprunteur dans son projet.

Impact de l'apport sur la capacité d'emprunt et les mensualités

Le montant de l'apport personnel influence directement la capacité d'emprunt. Prenons l'exemple d'un projet d'acquisition d'une valeur de 200 000€ :

Apport personnel	Montant emprunté	Mensualités*
10% (20 000€)	180 000€	930€
20% (40 000€)	160 000€	825€
30% (60 000€)	140 000€	720€

*Pour un prêt sur 20 ans au taux de 1,5% On constate qu'un apport plus important permet de réduire le capital emprunté et par conséquent les mensualités de remboursement. Cela offre plus de marge de manœuvre dans le budget et rassure la banque sur la solvabilité de l'emprunteur.

Comment améliorer sa capacité d'emprunt ?

Plusieurs leviers permettent d'optimiser sa capacité d'emprunt immobilier :

Augmenter son apport personnel

Épargner plus longtemps, solliciter une aide familiale ou monétiser certains placements peut permettre de constituer un apport plus conséquent et ainsi d'emprunter davantage ou à de meilleures conditions.

Allonger la durée du prêt

En optant pour un prêt sur une durée plus longue, jusqu'à 25 ans voire 30 ans dans certains cas, il est possible de réduire ses mensualités et donc d'emprunter un capital plus important. Attention toutefois au coût total du crédit qui sera plus élevé avec un prêt long.

Comparer les offres bancaires

Faire jouer la concurrence entre établissements prêteurs permet souvent d'obtenir un taux plus avantageux et d'optimiser sa capacité d'emprunt. Une baisse de taux, même minime, peut avoir un impact significatif sur le montant empruntable et le coût total du crédit. L'apport personnel constitue un élément central dans un projet d'acquisition immobilière à crédit. Son montant conditionne en grande partie la faisabilité du financement et les conditions du prêt accordé par la banque. Un effort d'épargne en amont couplé à une mise en concurrence des offres bancaires permet bien souvent d'obtenir un prêt immobilier plus avantageux et adapté à son budget.

Les frais de garantie et l'assurance emprunteur

Lors de la souscription d'un prêt immobilier, il est important de prendre en compte non seulement le taux d'intérêt et la durée du prêt, mais aussi les frais annexes tels que les frais de garantie et l'assurance emprunteur. Ces frais, bien que souvent moins mis en avant, peuvent avoir un impact significatif sur le coût total de l'emprunt.

Les frais de garantie

Les frais de garantie, également appelés frais de sûreté, sont des frais facturés par la banque pour sécuriser le prêt. Il existe deux types principaux de garanties pour un prêt immobilier :

• L'hypothèque : elle permet à la banque de prendre une garantie sur le bien immobilier financé. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir le bien et le vendre pour récupérer les sommes prêtées. Les frais d'hypothèque sont proportionnels au montant du prêt et sont généralement compris entre 1% et 2% du capital emprunté.
• Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : c'est une garantie moins coûteuse que l'hypothèque, avec des frais fixes tournant autour de 400€ à 800€. Le PPD donne à la banque un droit de préférence sur les autres créanciers en cas de vente du bien.

Le choix entre hypothèque et PPD se fait en fonction du montant et de la durée du prêt, ainsi que de la politique commerciale de la banque. Il est important de bien comparer les offres et de négocier ces frais qui peuvent être plus ou moins élevés selon les établissements.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur est quasi-systématiquement exigée par les banques lors de l'octroi d'un prêt immobilier. Elle permet de garantir le remboursement du prêt en cas de décès, d'invalidité ou d'incapacité de l'emprunteur. Son coût dépend de plusieurs facteurs :

• L'âge et l'état de santé de l'emprunteur
• Son statut de fumeur ou non-fumeur
• Sa profession (certains métiers sont considérés plus à risque)
• Le montant et la durée du prêt
• Les garanties choisies (décès, invalidité, incapacité, perte d'emploi...)

En moyenne, pour un emprunteur de 35 ans sur 20 ans, l'assurance représente environ 0,35% du capital emprunté par an. Pour un prêt de 200 000 € sur 20 ans, cela représente un coût d'assurance d'environ 14 000 €, ce qui n'est pas négligeable. Depuis la loi Lagarde de 2010, il est possible de choisir une assurance externe à celle proposée par la banque, à condition qu'elle présente des garanties équivalentes. Cela permet souvent de réduire significativement le coût de l'assurance.

Exemples d'assurance emprunteur

Assureur	Garanties	Coût moyen*
April	Décès, PTIA, Incapacité, Invalidité	0,20% à 0,50%
Generali	Décès, PTIA	0,18%
MetLife	Décès, PTIA, Incapacité, Perte d'emploi	0,22% à 0,54%

*En pourcentage du capital emprunté par an, pour un emprunteur non-fumeur de 35 ans. Données indicatives variables selon profil.

Les frais de garantie et d'assurance emprunteur font partie intégrante du coût total d'un crédit immobilier et sont à prendre en compte au même titre que le taux d'intérêt. Bien les comprendre, les comparer et les négocier permet d'optimiser le coût total du prêt et de réaliser des économies substantielles sur toute sa durée.

Les avantages du crédit-bail immobilier

Le crédit-bail immobilier, également appelé leasing immobilier, est une solution de financement alternative au prêt immobilier classique. Il offre de nombreux avantages, notamment en termes de souplesse et de fiscalité, qui en font un outil particulièrement intéressant pour les entreprises et les professionnels.

Qu'est-ce que le crédit-bail immobilier ?

Le crédit-bail immobilier est un contrat par lequel une société de crédit-bail (le bailleur) acquiert un bien immobilier pour le louer à une entreprise (le crédit-preneur) pour une durée déterminée. À la fin du contrat, l'entreprise a la possibilité de devenir propriétaire du bien en levant l'option d'achat pour un montant généralement faible. Contrairement à un prêt immobilier classique, le crédit-bail ne nécessite pas d'apport personnel. De plus, les loyers versés sont déductibles du résultat imposable de l'entreprise, ce qui permet une optimisation fiscale.

Les avantages du crédit-bail immobilier pour les entreprises

Souplesse financière

Le crédit-bail immobilier offre une grande souplesse financière aux entreprises. Il permet de financer jusqu'à 100% de l'investissement immobilier, sans apport personnel. Les loyers sont étalés sur la durée du contrat, ce qui permet de préserver la trésorerie de l'entreprise.

Optimisation fiscale

Les loyers versés dans le cadre d'un crédit-bail immobilier sont déductibles du résultat imposable de l'entreprise. Cela permet une optimisation fiscale significative, notamment pendant les premières années du contrat où les loyers sont généralement plus élevés.

Flexibilité

Le crédit-bail immobilier offre une grande flexibilité à l'entreprise. En effet, à la fin du contrat, l'entreprise peut choisir de devenir propriétaire du bien en levant l'option d'achat, de renouveler le contrat ou de restituer le bien. Cette flexibilité permet à l'entreprise de s'adapter à l'évolution de ses besoins immobiliers.

Comparatif entre un prêt immobilier classique et un crédit-bail immobilier

Critères	Prêt immobilier classique	Crédit-bail immobilier
Apport personnel	Généralement entre 10% et 20%	Pas d'apport personnel
Durée	10 à 25 ans	7 à 15 ans
Propriété du bien	L'emprunteur dès l'achat	Le bailleur pendant la durée du contrat
Fiscalité	Intérêts déductibles sous conditions	Loyers déductibles du résultat imposable
Frais de notaire	À la charge de l'emprunteur	Pas de frais de notaire

Le crédit-bail immobilier est une solution de financement attractive pour les entreprises et les professionnels. Il offre de nombreux avantages en termes de souplesse financière, d'optimisation fiscale et de flexibilité, qui en font une alternative intéressante au prêt immobilier classique. Cependant, il convient d'étudier chaque situation au cas par cas pour déterminer la solution de financement la plus adaptée.

Utiliser le prêt relais pour financer un projet immobilier

Le prêt relais est un outil financier intéressant pour les projets immobiliers nécessitant un financement temporaire. Il permet de disposer rapidement de liquidités pour acheter un nouveau bien immobilier avant d'avoir vendu son logement actuel. Découvrons en détail le fonctionnement et les avantages du prêt relais.

Qu'est-ce qu'un prêt relais immobilier ?

Un prêt relais est un crédit à court terme, généralement sur 12 à 24 mois, qui sert à financer l'achat d'un nouveau logement avant d'avoir vendu le bien immobilier dont on est déjà propriétaire. Son montant correspond à une partie de la valeur estimée du logement à vendre. Il est remboursé in fine, c'est-à-dire en totalité au terme du prêt, grâce au produit de la vente. Les banques accordent généralement un prêt relais à hauteur de 50% à 70% de la valeur estimée du bien à vendre. Par exemple, pour un appartement évalué à 200 000€, le prêt relais pourra atteindre 140 000€. Cela permet de constituer tout ou partie de l'apport personnel pour acheter le nouveau logement, en complément d'un prêt immobilier classique si besoin.

Quelles conditions pour obtenir un prêt relais ?

Les banques examinent plusieurs critères pour accorder un prêt relais :

• La capacité de remboursement de l'emprunteur, en tenant compte de ses revenus, charges et autres crédits en cours
• La valeur et la « vendabilité » du bien immobilier actuel, basée sur une estimation réaliste du marché
• L'existence d'un projet immobilier concret nécessitant ce financement relais
• Le montant de l'apport personnel complémentaire au prêt relais

Les taux d'intérêt des prêts relais sont généralement plus élevés que ceux des prêts immobiliers classiques, de l'ordre de 1 à 2 points supplémentaires. Ce surcoût s'explique par la courte durée du crédit et le risque pris par la banque.

Exemple chiffré

Imaginons un projet d'achat d'une maison à 300 000€, financé par :

• Un prêt relais de 140 000€ sur 24 mois, au taux de 3%
• Un prêt immobilier classique de 160 000€ sur 20 ans, à 2%

Pendant 2 ans, les mensualités seront de 800€ pour le prêt immobilier, auxquelles s'ajouteront les intérêts du prêt relais, soit environ 350€ par mois. Les mensualités totales seront donc de 1 150€ jusqu'à la vente du bien, qui permettra de rembourser le prêt relais. Ensuite, les mensualités du prêt long terme seront de 800€ sur 18 ans.

Avantages et inconvénients du prêt relais

Le principal avantage du prêt relais est de pouvoir concrétiser un projet immobilier sans avoir à vendre préalablement son logement dans la précipitation. Cela permet de réaliser une bonne opération immobilière et de négocier sereinement la vente de son bien. Il apporte une bouffée d'oxygène financière appréciable. En revanche, le prêt relais présente quelques inconvénients :

• Un taux d'intérêt supérieur aux prêts classiques
• La nécessité de vendre son bien dans le délai imparti, au risque de devoir renégocier le prêt relais
• Des mensualités doublées le temps de rembourser le prêt relais, ce qui pèse sur le budget

Bien utilisé, et en s'assurant de la vendabilité rapide de son bien, le prêt relais est un levier efficace pour mener à bien un projet immobilier. Il apporte une souplesse financière bienvenue pour saisir une bonne opportunité immobilière. La clé est de rester vigilant sur le délai et le prix de vente réaliste du logement à vendre.

L'essentiel à retenir sur le financement immobilier

Le financement immobilier requiert de bien comprendre les différentes options disponibles et leurs implications financières à long terme. Les taux d'intérêt, l'apport personnel et les frais associés ont un impact majeur sur le coût total. Il est donc essentiel de bien étudier sa situation avant de se lancer. À l'avenir, on peut s'attendre à des innovations, comme des outils d'aide à la décision, pour faciliter la comparaison des différentes solutions de financement.